Er zijn veranderingen doorgevoerd in de Local Lodging-regelgeving in Portugal, met als doel een meer gestructureerd en gedecentraliseerd kader te bieden voor de kortetermijnverhuurmarkt in Portugal. Het team van All Finance Matters biedt een gids die de regelgeving van 2023 duidelijk vergelijkt met de nieuwe regels die van kracht zijn vanaf 1 november 2024. Deze makkelijk te volgen gids belicht wat er is veranderd en wat er is verwijderd.

Zoals de naam al doet vermoeden, biedt All Finance Matters professionele diensten, begeleiding en advies voor al uw financiële zaken in Portugal, van belastingen en grensoverschrijdende belastingen, tot bedrijfs- en particuliere accountancydiensten, bedrijfsadvies, en naleving van verhuur van onroerend goed. Gevestigd in Tavira, Algarve, bieden zij eerlijk en praktisch advies.

De Local Lodging (Alojamento Local of AL) sector in Portugal heeft een cruciale rol gespeeld in de stimulering van de toerismesector van het land, het revitaliseren van stedelijke gebieden en het bieden van een lucratieve inkomstenbron voor vastgoedeigenaren. De snelle groei van kortetermijnverhuur bracht echter uitdagingen met zich mee, waaronder woningtekorten, stijgende huren en spanningen in gemeenschappen. Als reactie hierop heeft de regering geleidelijk aan regelgeving geïntroduceerd om deze problemen aan te pakken, met als doel de voordelen van AL in evenwicht te brengen met de behoeften van de inwoners.



In oktober 2023 markeerde de Wet Meer Huisvesting (Mais Habitação) een verschuiving in het AL-landschap. Het introduceerde maatregelen zoals de opschorting van nieuwe AL-vergunningen in "drukke woonzones," verplichte bijdragen aan fondsen voor betaalbare huisvesting en strengere controles op vergunningen en naleving. Deze veranderingen beoogden de druk op huisvesting te verlichten terwijl ze zorgden voor eerlijker gebruik van residentiële eigendommen, maar leidden ook tot debat onder vastgoedeigenaren en belanghebbenden in de toerismesector die bezorgd waren over hun impact op ondernemerschap en economische groei.

Voortbouwend op dit kader, verfijnen en breiden de nieuwe AL-regels die van kracht zijn vanaf 1 november 2024 deze maatregelen uit, met als doel een meer gestructureerde en duurzame aanpak te creëren. Belangrijke updates omvatten strengere vergunningseisen, verbeterde gemeentelijke autoriteit, herziene belastingbeleid en ondersteuning voor plattelands- en dunbevolkte gebieden.

Het onderstaande artikel, verstrekt door de experts van All Finance Matters, geeft details over de veranderingen in de regels voor Local Lodging, die op 1 november 2024 van kracht zijn geworden.
Download de All Finance Matters uitgebreide gids voor de wijzigingen in de regels voor Local Lodging in Portugal.

Veranderingen in Local Lodging (AL) regelgeving
Intrekking van eerdere beperkingen
Een van de grote updates is de intrekking van Artikel 19 van de Mais Habitação-wet, die voorheen nieuwe AL-registraties beperkte. Vanaf 1 november 2024 zullen nieuwe registraties worden toegestaan in het hele land, met uitzondering van aangewezen Contention Areas. Op dit moment omvatten deze gebieden het grootste deel van Lissabon en centraal Ericeira, waar de beperkingen van kracht blijven.
Vastgoedeigenaren die een AL-licentie willen verkrijgen, worden aangemoedigd om snel actie te ondernemen. Het nieuwe decreet verleent gemeenten meer autoriteit om Contention Areas te definiëren, waardoor lokale raden beperkingen kunnen opleggen aan kortetermijnverhuur naar eigen goeddunken.

Overdraagbaarheid van AL-licenties
Onder de nieuwe regels kunnen AL-licenties nu in de meeste situaties worden overgedragen, met uitzondering van eigendommen in Contention Areas waar gemeentelijke regels kunnen variëren. Deze update vereenvoudigt het proces voor vastgoedeigenaren, waardoor het gemakkelijker wordt om licenties over te dragen bij de verkoop van een eigendom, of het nu een appartement of een villa is.

Jaarrond operatie voor hoofdverblijven
De vorige beperking van het exploiteren van ALs in hoofdverblijven voor niet meer dan 120 dagen per jaar is afgeschaft. Vastgoedeigenaren kunnen nu hun ALs exploiteren zonder beperkingen op het aantal operationele dagen, wat meer flexibiliteit en potentiële inkomstenkansen biedt.

Vereisten voor hostelvergunningen
Voor hostels in horizontale eigendomsgebouwen blijft unanieme goedkeuring van alle leden van de vereniging van eigenaars verplicht om een AL-licentie te verkrijgen. Deze maatregel is bedoeld om harmonie tussen bewoners te waarborgen door conflicten te voorkomen die kunnen ontstaan door hostelactiviteiten.

Gemeentelijk toezicht en inspecties
Gemeenten hebben nu 60 dagen de tijd (of 90 dagen in Contention Areas) om zich te verzetten tegen AL-registraties. Vastgoedeigenaren hebben ook de mogelijkheid om tijdens het registratieproces een inspectie aan te vragen als een vergunning vertraagd wordt. Deze maatregelen zijn ontworpen om de regelgevingsnaleving te verbeteren en ervoor te zorgen dat wordt voldaan aan lokale normen.

Intrekking van licenties
Nieuwe bepalingen maken het mogelijk om AL-licenties onder specifieke omstandigheden in te trekken. Als een vereniging van eigenaars met een meerderheid (meer dan 50% eigendomsaandeel) stemt om een AL-licentie te beëindigen vanwege geverifieerde en herhaalde verstoringen, kan de gemeente de licentie annuleren. De licentiehouder behoudt het recht op een hoorzitting, en eventuele annulering is beperkt tot een maximale duur van vijf jaar.

Capaciteitslimieten en extra diensten
ALs geregistreerd als Apartamentos of Estabelecimento de Hospedagem zijn nu beperkt tot een maximale capaciteit van negen kamers en 27 gasten.
Extra of opklapbare bedden kunnen worden toegevoegd, op voorwaarde dat ze niet meer dan 50% van de "normale" bedden overschrijden.
ALs geregistreerd als Estabelecimento de Hospedagem kunnen extra diensten aanbieden, zoals eten en drinken, om de ervaring van de gasten te verbeteren.

Communicatie- en verzekeringsverplichtingen
AL-licentiehouders moeten hun telefoonnummer en e-mailadres verstrekken aan de vereniging van eigenaars. Bovendien kunnen gemeenten vereisen dat bewijs van AL-verzekering wordt overgelegd, dat binnen drie dagen na een verzoek moet worden ingediend.

Contention Areas en Duurzame Groei
Gemeenten hebben de bevoegdheid om Contention Areas aan te wijzen (waar sprake is van een overschot aan AL-eigenschappen) en Gebieden van Duurzame Groei (om te monitoren en oververzadiging te voorkomen). Deze maatregelen beogen een evenwicht te handhaven tussen vraag en aanbod, en zorgen voor de duurzame ontwikkeling van de AL-sector.

Fiscaliteitsregels blijven ongewijzigd
Hoewel de nieuwe regelgeving operationele veranderingen met zich meebrengt, blijven de belastingen op AL-activiteiten en vastgoedverkopen onveranderd. Belangrijke overwegingen zijn onder meer:

• Eigenaren die ALs exploiteren als natuurlijke personen moeten de activiteit ten minste 36 maanden pauzeren voordat ze verkopen om te profiteren van een verlaagde aansprakelijkheid voor vermogenswinstbelasting (CGT).
• Als het eigendom wordt verkocht met een actieve AL-licentie of binnen 36 maanden na het stopzetten van de activiteit, kunnen kosten niet in mindering worden gebracht en wordt de CGT beoordeeld over 95% van de winst.
• Eigenaren worden geadviseerd om hun vastgoedverkopen zorgvuldig te plannen en professioneel advies in te winnen om mogelijkheden te verkennen om belastingverplichtingen te minimaliseren.

Plan vooruit voor succes
Deze updates brengen aanzienlijke kansen en uitdagingen met zich mee voor AL-vastgoedeigenaren. All Finance Matters raadt ten zeerste aan om een professionele adviseur te raadplegen om te zorgen voor naleving van de nieuwe regels, het potentieel van uw eigendom te maximaliseren en uw belastingplanning te optimaliseren.
Neem contact op met All Finance Matters op: info@afm.tax of +351 281029059