Des changements ont été apportés aux réglementations sur l'hébergement local au Portugal, dans le but de fournir un cadre plus structuré et décentralisé pour le marché de la location à court terme au Portugal. L'équipe de All Finance Matters fournit un guide qui compare clairement les réglementations de 2023 aux nouvelles règles en vigueur à partir du 1er novembre 2024. Ce guide facile à suivre met en lumière ce qui a changé et ce qui a été supprimé.

Comme son nom l'indique, All Finance Matters offre des services professionnels, des conseils et des conseils pour tous vos besoins financiers au Portugal, de la fiscalité et de la fiscalité transfrontalière aux services de comptabilité pour les entreprises et les particuliers, en passant par le conseil aux entreprises et la conformité en matière de location de biens immobiliers. Basée à Tavira, en Algarve, elle offre des conseils honnêtes et pratiques.

Le secteur de l' hébergement local (Alojamento Local ou AL) au Portugal a joué un rôle essentiel dans la montée en puissance du tourisme dans le pays, revitalisant les zones urbaines et offrant aux propriétaires de biens un revenu lucratif. Cependant, la croissance rapide de la location à court terme a posé des défis, tels que la pénurie de logements, l'augmentation des loyers et les tensions au sein des communautés. En réponse, le gouvernement a progressivement introduit des réglementations pour résoudre ces problèmes, visant à équilibrer les avantages de l'AL avec les besoins des résidents.



En octobre 2023, la Loi sur le Logement Plus (Mais Habitação) a marqué un tournant dans le paysage de l'AL. Elle a introduit des mesures telles que la suspension de nouveaux licences AL dans les "zones de pression sur le logement", des contributions obligatoires aux fonds de logement abordable et des contrôles plus stricts sur les licences et la conformité. Ces changements visaient à soulager les pressions sur le logement tout en garantissant une utilisation plus équitable des propriétés résidentielles, mais ils ont également suscité un débat parmi les propriétaires de biens et les parties prenantes du tourisme concernées par leur impact sur l'entrepreneuriat et la croissance économique.

S'appuyant sur ce cadre, les nouvelles réglementations AL en vigueur à partir du 1er novembre 2024, affinent et élargissent ces mesures, dans le but de créer une approche plus structurée et durable. Les principales mises à jour comprennent des exigences de licence plus strictes, une autorité municipale renforcée, des politiques de taxation révisées et un soutien aux régions rurales et peu peuplées.

L'article ci-dessous, fourni par les experts de All Finance Matters, détaille les changements aux réglementations de l'hébergement local, entrés en vigueur le 1er novembre 2024.
Téléchargez le guide complet de All Finance Matters sur les changements des règles de l'hébergement local au Portugal.

Changements aux réglementations de l'hébergement local (AL)
Révocation des restrictions précédentes
Une mise à jour majeure est l'abrogation de l'article 19 de la loi Mais Habitação, qui limitait auparavant les nouvelles inscriptions AL. À partir du 1er novembre 2024, de nouvelles inscriptions seront autorisées dans tout le pays, sauf dans les zones de contention désignées. Actuellement, ces zones incluent la plupart de Lisbonne et le centre de Ericeira, où les restrictions resteront en place.
Les propriétaires intéressés par l'obtention d'une licence AL sont encouragés à agir rapidement. Le nouveau décret accorde aux municipalités une plus grande autorité pour définir les zones de contention, permettant aux conseils locaux d'imposer des restrictions sur les locations à court terme à leur discrétion.
 
Transférabilité des licences AL
Selon les nouvelles réglementations, les licences AL peuvent désormais être transférées dans la plupart des situations, à l'exception des propriétés situées dans les zones de contention où les règles municipales peuvent varier. Cette mise à jour simplifie le processus pour les propriétaires, facilitant le transfert des licences lors de la vente d'une propriété, que ce soit un appartement ou une villa.

Fonctionnement toute l'année pour les résidences principales
La limite précédente d'exploitation des AL dans les résidences principales pour une durée maximale de 120 jours par an a été abolie. Les propriétaires peuvent désormais exploiter leurs AL sans aucune restriction sur le nombre de jours d'exploitation, offrant ainsi une plus grande flexibilité et des opportunités de revenus potentielles.

Exigences de licence pour les auberges
Pour les auberges dans les immeubles en copropriété horizontale, l'approbation unanime de tous les membres de la copropriété reste obligatoire pour obtenir une licence AL. Cette mesure vise à assurer l'harmonie entre les résidents en évitant les conflits susceptibles de découler de l'exploitation d'une auberge.
 
Surveillance et inspections municipales
Les municipalités disposent désormais de 60 jours (ou 90 jours dans les zones de contention) pour s'opposer aux inscriptions AL. Les propriétaires ont également la possibilité de demander une inspection pendant le processus d'inscription si une licence est retardée. Ces mesures visent à améliorer la conformité réglementaire et à garantir le respect des normes locales.
 
Annulation de licence
De nouvelles dispositions permettent d'annuler les licences AL dans des circonstances spécifiques. Si une copropriété vote à la majorité (plus de 50% de parts de propriété) pour mettre fin à une licence AL en raison de troubles vérifiés et répétés, la municipalité peut annuler la licence. Le titulaire de la licence a le droit à une audience, et toute annulation est limitée à une durée maximale de cinq ans.
Limites de capacité et services supplémentaires
Les AL enregistrés en tant qu'Apartamentos ou Estabelecimento de Hospedagem sont désormais limités à une capacité maximale de neuf chambres et 27 clients. Des lits supplémentaires ou pliants peuvent être ajoutés, à condition de ne pas dépasser 50% des lits "normaux".
Les AL enregistrés en tant qu'Estabelecimento de Hospedagem peuvent offrir des services supplémentaires, tels que des options de restauration, pour améliorer l'expérience des clients.

Obligations de communication et d'assurance
Les titulaires de licence AL doivent fournir leur numéro de téléphone et leur adresse e-mail à l'administration de la copropriété. De plus, les municipalités peuvent exiger une preuve d'assurance AL, qui doit être soumise dans les trois jours suivant une demande.
 
Zones de contention et croissance durable
Les municipalités ont le pouvoir de désigner des zones de contention (où il y a un surplus de propriétés AL) et des Zones de Croissance Durable (pour surveiller et éviter la saturation excessive). Ces mesures visent à maintenir un équilibre entre l'offre et la demande, garantissant le développement durable du secteur de l'AL.
 
Règles fiscales inchangées
Alors que les nouvelles réglementations apportent des changements opérationnels, la fiscalité des opérations d'AL et des ventes de biens reste inchangée. Les principales considérations incluent :

• Les propriétaires exploitant des AL en tant que commerçants individuels doivent interrompre l'activité pendant au moins 36 mois avant de vendre pour bénéficier d'une responsabilité fiscale réduite sur les gains en capital.
• Si la propriété est vendue avec une licence AL active ou dans les 36 mois suivant la cessation de l'activité, les dépenses ne peuvent pas être déduites et l'impôt sur les gains en capital sera évalué sur 95% du gain.
• Les propriétaires sont invités à planifier soigneusement leurs ventes de biens et à demander l'aide de professionnels pour explorer les opportunités de réduction des responsabilités fiscales.

Anticipez pour réussir
Ces mises à jour présentent d'importantes opportunités et défis pour les propriétaires de biens AL. All Finance Matters recommandent vivement de consulter un conseiller professionnel pour garantir la conformité avec les nouvelles règles, maximiser le potentiel de votre propriété et optimiser votre planification fiscale.
Contactez All Finance Matters à : info@afm.tax ou +351 281029059