Ændringer er blevet introduceret i reglerne for Lokalt Indlogering i Portugal med henblik på at skabe et mere struktureret og decentraliseret rammeværk for det korte udlejningsmarked i Portugal. Holdet fra All Finance Matters giver en guide, der klart sammenligner reglerne fra 2023 med de nye regler, der trådte i kraft den 1. november 2024. Denne nemme at følge guide fremhæver, hvad der er ændret, og hvad der er blevet fjernet.

Som navnet antyder, tilbyder Finansmæssige Anliggender professionelle tjenester, vejledning og rådgivning til alle dine finansielle anliggender i Portugal, lige fra skat og tværnational beskatning til virksomheds- og privatregnskabstjenester, forretningskonsultation og overholdelse af ejendomsleje. Med base i Tavira, Algarve, giver de ærlig og praktisk rådgivning.

Sektoren for Lokal Indlogering (Alojamento Local eller AL) i Portugal har spillet en afgørende rolle i at drive landets turismeboom, revitalisere byområder og give ejendomsejere en lukrativ indtægtsstrøm. Imidlertid medførte den hurtige vækst inden for korte udlejninger udfordringer, herunder boligmangel, stigende huslejer og spændinger i samfundene. Som svar på dette har regeringen gradvist indført regler for at imødegå disse problemer og sigter mod at afveje fordelene ved AL med beboernes behov.



I oktober 2023 markerede Mere Boliglov (Mais Habitação) en ændring i AL-landskabet. Den introducerede foranstaltninger såsom suspension af nye AL-licenser i "boligtrykområder," pligtige bidrag til boliger med overkommelig pris og strengere kontroller vedrørende godkendelse og overholdelse. Disse ændringer sigtede mod at afhjælpe boligpresset, samtidig med at der sikres en retfærdigere brug af boligejendomme, men de skabte også debat blandt ejendomsejere og turismestakeholdere, der var bekymrede for deres indvirkning på iværksættervirksomhed og økonomisk vækst.

Bygget oven på dette rammeværk, nye AL-regler, der trådte i kraft den 1. november 2024, forfiner og udvider disse foranstaltninger med henblik på at skabe en mere struktureret og bæredygtig tilgang. Centrale opdateringer inkluderer skrappere krav til godkendelser, forbedret kommunal myndighed, reviderede skattepolitikker og støtte til landdistrikter og lavdensitetsregioner.

Artiklen nedenfor, leveret af eksperterne fra All Finance Matters, detaljerer ændringerne i reglerne for Lokal Indlogering, som trådte i kraft den 1. nov. 2024.
Hent Finansmæssige Anliggender omfattende guide til ændringer i reglerne for Lokal Indlogering i Portugal.

Ændringer i reglerne for Lokal Indlogering (AL)
Ophævelse af Tidligere Restriktioner
En stor opdatering er ophævelsen af Artikel 19 i Mais Habitação-loven, som tidligere begrænsede nye AL-registreringer. Fra den 1. november 2024 vil nye registreringer være tilladt over hele landet, undtagen i udpegede Kampzoner. I øjeblikket inkluderer disse områder størstedelen af Lissabon og det centrale Ericeira, hvor restriktioner vil forblive på plads.
Ejendomsejere, der er interesseret i at opnå en AL-licens, opfordres til at handle hurtigt. Den nye bekendtgørelse giver kommunerne større beføjelse til at definere Kampområder, hvilket giver lokale råd mulighed for at pålægge restriktioner på korttidslejere efter eget skøn.
 
Flytbarhed af AL-Licenser
I henhold til de nye regler kan AL-licenser nu overføres i de fleste situationer, med undtagelse af ejendomme beliggende i Kampzoner, hvor kommunale regler kan variere. Denne opdatering forenkler processen for ejendomsejere og gør det nemmere at overføre licenser ved salg af en ejendom, hvad enten det er en lejlighed eller en villa.

Året rundt drift for primære opholdssteder
Den tidligere begrænsning af at drive AL-er i primære opholdssteder i højst 120 dage om året er blevet afskaffet. Ejendomsejere kan nu køre deres AL-er uden nogen begrænsninger på antallet af operative dage, hvilket giver større fleksibilitet og potentiale for indtjeningsmuligheder.

Vandrehjemsgodkendelseskrav
For vandrerhjem i horisontale ejendomsbygninger er enstemmig godkendelse fra alle ejere af ejerlejligheder stadig obligatorisk for at opnå en AL-licens. Denne foranstaltning er beregnet til at sikre harmoni blandt beboerne ved at forhindre konflikter, der kan opstå fra vandrerhjemmets drift.
 
Kommunal tilsyn og inspektioner
Kommuner har nu 60 dage (eller 90 dage i Kampområder) til at modsætte sig AL-registreringer. Ejendomsejere har også mulighed for at anmode om en inspektion under registreringsprocessen, hvis en licens er forsinket. Disse foranstaltninger er designet til at forbedre reguleringsmæssig overholdelse og sikre overholdelse af lokale standarder.
 
Licensaflysning
Nye bestemmelser tillader, at AL-licenser annulleres under specifikke omstændigheder. Hvis en ejerforening stemmer med flertal (over 50% ejerandel) for at ophæve en AL-licens på grund af verificerede og gentagne forstyrrelser, kan kommunen annullere licensen. Licensindehaveren har ret til en høring, og eventuel annullering er begrænset til en maksimal periode på fem år.
 
Kapacitetsgrænser og yderligere services
AL-er, der er registreret som Apartamentos eller Estabelecimento de Hospedagem, er nu begrænset til maksimalt ni værelser og 27 gæster.
Ekstra eller foldbare senge kan tilføjes, så længe de ikke overstiger 50% af de “normale” senge.
AL-er, der er registreret som Estabelecimento de Hospedagem, kan tilbyde ekstra services, såsom mad- og drikkevaremuligheder, for at forbedre gæsteoplevelsen.

Kommunikations- og forsikringsforpligtelser
AL-licensindehavere skal oplyse deres telefonnummer og e-mail-adresse til ejerforeningens administration. Derudover kan kommunerne kræve dokumentation for AL-forsikring, som skal indsendes inden for tre dage efter en anmodning.
 
Kampområder og Bæredygtig Vækst
Kommuner har beføjelse til at udpege Kampområder (hvor der er overforsyning af AL-ejendomme) og Områder for Bæredygtig Vækst (til at overvåge og forhindre overmætning). Disse foranstaltninger sigter mod at opretholde en balance mellem udbud og efterspørgsel for at sikre den bæredygtige udvikling af AL-sektoren.
 
Skattebestemmelser forbliver uændrede
Mens de nye regler medbringer operationelle ændringer, forbliver beskatning på AL-drift og ejendomssalg uændret. Centrale overvejelser inkluderer:

• Ejere, der driver AL-er som enkeltmandsvirksomheder, skal pauseaktiviteten i mindst 36 måneder før salg for at opnå reduktion af kapitalgevinstskat (CGT) ansvar.
• Hvis ejendommen sælges med en aktiv AL-licens eller inden for 36 måneder efter ophør af aktiviteten, kan udgifter ikke fratrækkes, og CGT vil blive vurderet på 95% af fortjenesten.
• Ejere rådes til omhyggeligt at planlægge deres ejendomssalg og søge professionel vejledning for at udforske muligheder for at minimere skatteforpligtelser.

Planlæg Fremad for Succes
Disse opdateringer introducerer betydelige muligheder og udfordringer for AL-ejendomssejere. All Finance Matters anbefaler kraftigt at konsultere en professionel rådgiver for at sikre overensstemmelse med de nye regler, maksimere potentialet for din ejendom og optimere din skatteplanlægning.
Kontakt Finansmæssige Anliggender på: info@afm.tax eller +351 281029059