Zmiany zostały wprowadzone w przepisach dotyczących Lokalnego Zakwaterowania w Portugalii, mając na celu zapewnienie bardziej strukturyzowanego i zdecentralizowanego ramowego dla rynku krótkoterminowych wynajmów w Portugalii. Zespół z All Finance Matters przygotował przewodnik, który w sposób klarowny porównuje przepisy z 2023 roku z nowymi zasadami obowiązującymi od 1 listopada 2024 roku. Ten łatwy do śledzenia przewodnik podkreśla, co się zmieniło i co zostało usunięte.

Jak sugeruje nazwa, All Finance Matters oferuje profesjonalne usługi, wskazówki i porady dotyczące wszystkich spraw finansowych w Portugalii, od podatków i opodatkowania transgranicznego, po usługi księgowe firm i osób prywatnych, doradztwo biznesowe oraz zgodność z wynajmem nieruchomości. Z siedzibą w Tavira, w Algarve, zapewniają rzetelne i praktyczne porady.

Sektor Lokalnego Zakwaterowania (Alojamento Local lub AL) w Portugalii odegrał kluczową rolę w napędzaniu boomu turystycznego kraju, ożywiając obszary miejskie i zapewniając właścicielom nieruchomości lukratywny strumień dochodów. Jednak gwałtowny wzrost krótkoterminowych wynajmów przyniósł wyzwania, takie jak niedobory mieszkań, wzrost czynszów i napięcia w społecznościach. W odpowiedzi rząd stopniowo wprowadzał przepisy mające na celu rozwiązanie tych problemów, dążąc do zrównoważenia korzyści z AL z potrzebami mieszkańców.



We wrześniu 2023 roku Ustawa na Rzecz Większej Liczby Mieszkań (Mais Habitação) oznaczała zmianę krajobrazu AL. Wprowadzono takie środki jak zawieszenie nowych licencji AL w "obszarach nacisku mieszkaniowego", obowiązkowe składki na fundusze na rzecz taniego mieszkania i surowsze kontrole w zakresie licencjonowania i zgodności. Te zmiany miały na celu złagodzenie presji mieszkaniowej, zapewniając jednocześnie sprawiedliwsze wykorzystanie nieruchomości mieszkalnych, ale również wywołały debatę wśród właścicieli nieruchomości i interesariuszy branży turystycznej, obawiających się ich wpływu na przedsiębiorczość i wzrost gospodarczy.

Kontynuując to opracowanie, nowe przepisy dotyczące AL obowiązujące od 1 listopada 2024 roku, uściślają i rozszerzają te środki, dążąc do stworzenia bardziej zorganizowanego i zrównoważonego podejścia. Kluczowe aktualizacje obejmują bardziej rygorystyczne wymogi licencjonowania, wzmocnienie władz miejskich, zmienione zasady opodatkowania i wsparcie dla obszarów wiejskich i o niskiej gęstości zaludnienia.

Artykuł poniżej, dostarczony przez ekspertów z All Finance Matters, szczegółowo opisuje zmiany w przepisach dotyczących Lokalnego Zakwaterowania, które weszły w życie 1. listopada 2024 r.
Pobierz całościowy przewodnik All Finance Matters dotyczący zmian w zasadach dotyczących Lokalnego Zakwaterowania w Portugalii.

Zmiany w przepisach dotyczących Lokalnego Zakwaterowania (AL)
Unieważnienie poprzednich ograniczeń
Jedną z głównych zmian jest zniesienie Artykułu 19 ustawy Mais Habitação, który wcześniej ograniczał nowe rejestracje AL. Od 1 listopada 2024 roku nowe rejestracje będą dozwolone na terenie całego kraju, z wyjątkiem wyznaczonych Obszarów Naprężenia. Obecnie te obszary obejmują większość Lizbony oraz centralną Ericeirę, gdzie ograniczenia pozostaną w mocy.
Właściciele nieruchomości zainteresowani uzyskaniem licencji na AL są zachęcani do szybkiego działania. Nowy dekret przyznaje samorządom większe uprawnienia do definiowania Obszarów Naprężenia, umożliwiając radom lokalnym narzucanie ograniczeń w zakresie krótkoterminowych wynajmów według ich uznania.
 
Możliwość Przenoszenia Licencji AL
Zgodnie z nowymi przepisami, licencje AL mogą teraz być przenoszone w większości sytuacji, z wyjątkiem nieruchomości położonych w Obszarach Naprężenia, gdzie zasady samorządowe mogą być różne. Ta aktualizacja upraszcza proces przenoszenia licencji podczas sprzedaży nieruchomości, czy to będzie apartament czy willa.

Działalność Całoroczna w Mieszkańcach Miejscowych
Poprzednie ograniczenie działania AL w mieszkaniach mieszkańców przez maksymalnie 120 dni w roku zostało zniesione. Właściciele nieruchomości mogą teraz prowadzić swoje AL bez żadnych ograniczeń dotyczących liczby dni działania, co zapewnia większą elastyczność i potencjalne możliwości dochodowe.

Wymogi Licencjonowania Hostelu
Dla hosteli w budynkach wielorodzinnych, konieczna jest jednomyślna zgoda wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej, aby uzyskać licencję na AL. Ta kwestia ma na celu zapewnienie harmonii wśród mieszkańców, zapobiegając konfliktom, które mogłyby wyniknąć z działalności hostelu.
 
Nadzór Miejski i Inspekcje
Samorządy mają teraz 60 dni (lub 90 dni w Obszarach Naprężenia) na sprzeciwienie się rejestracjom AL. Właściciele nieruchomości mają również możliwość zgłoszenia żądania inspekcji podczas procesu rejestracji, jeśli licencja się opóźnia. Te środki mają na celu poprawę zgodności z przepisami i zapewnienie przestrzegania miejscowych standardów.
 
Unieważnienie Licencji
Nowe przepisy pozwalają na unieważnienie licencji AL w określonych okolicznościach. Jeśli wspólnota mieszkaniowa głosuje większością (powyżej 50% udziału własności), aby zakończyć licencję AL z powodu zweryfikowanych i powtarzających się zakłóceń, samorząd może anulować licencję. Posiadacz licencji ma prawo do wysłuchania, a jakiekolwiek anulowanie jest ograniczone maksymalnie do pięciu lat.
 
Ograniczenia Pojemności i Dodatkowe Usługi
AL zarejestrowane jako Apartamentos lub Estabelecimento de Hospedagem mają teraz ograniczenie maksymalnej pojemności do dziewięciu pokoi i 27 gości.
Można dodać dodatkowe łóżka typu rozkładane, o ile nie przekroczą one 50% “normale” łóżek.
AL zarejestrowane jako Estabelecimento de Hospedagem mogą oferować dodatkowe usługi, takie jak opcje żywieniowe, aby wzbogacić doświadczenia gości.

Obowiązki Komunikacyjne i Ubezpieczeniowe
Posiadacze licencji na AL muszą podać swój numer telefonu i adres e-mail do administracji wspólnoty. Ponadto samorządy mogą wymagać dostarczenia dowodu ubezpieczenia AL, który musi zostać przesłany w ciągu trzech dni od żądania.
 
Obszary Naprężenia i Zrównoważony Rozwój
Samorządy mają władzę nad wyznaczaniem Obszarów Naprężenia (gdzie występuje nadmiar nieruchomości AL) i Obszarów Zrównoważonego Rozwoju (do monitorowania i zapobiegania nadmiarowi). Te środki mają na celu utrzymanie równowagi między podażą a popytem, zapewniając zrównoważony rozwój sektora AL.
 
Zasady Opodatkowania Pozostają Bez Zmian
Podczas gdy nowe przepisy wprowadzają zmiany operacyjne, opodatkowanie działalności AL i sprzedaży nieruchomości pozostaje bez zmian. Główne uwzględnienia obejmują:

• Właściciele prowadzący AL jako jednoosobowe działalności muszą zawiesić działalność na co najmniej 36 miesięcy przed sprzedażą, aby skorzystać z obniżonej odpowiedzialności podatku od zysków kapitałowych (CGT).
• Jeśli nieruchomość jest sprzedawana z aktywną licencją AL lub w ciągu 36 miesięcy od zaprzestania działalności, koszty nie mogą być odliczone, a opodatkowanie od zysków kapitałowych będzie ocenione na 95% zysku.
• Właściciele są zaleceni do starannej planifikacji sprzedaży nieruchomości i poszukiwania profesjonalnego doradztwa, aby zbadane możliwości minimalizacji odpowiedzialności podatkowej.

Zaplanuj Sukces z Wyprzedzeniem
Te aktualizacje wprowadzają znaczące możliwości i wyzwania dla właścicieli nieruchomości AL. All Finance Matters zdecydowanie zaleca skonsultowanie się z profesjonalnym doradcą, aby zapewnić zgodność z nowymi zasadami, maksymalizować potencjał swojej nieruchomości i optymalizować planowanie podatkowe.
Skontaktuj się z All Finance Matters pod adresem: info@afm.tax lub +351 281029059