Sono state introdotte modifiche ai regolamenti Local Lodging in Portogallo, mirando a fornire un quadro più strutturato e decentralizzato per il mercato degli affitti a breve termine in Portogallo. Il team di All Finance Matters fornisce una guida che confronta chiaramente i regolamenti del 2023 con le nuove regole che entreranno in vigore il 1 novembre 2024. Questa guida facile da seguire evidenzia cosa è cambiato e cosa è stato rimosso.

Come suggerisce il nome, All Finance Matters offre servizi professionali, consulenza e consigli per tutte le tue questioni finanziarie in Portogallo, dalla tassazione e fiscalità transfrontaliera ai servizi di contabilità aziendale e privata, consulenza aziendale e conformità per l'affitto di proprietà. Con sede a Tavira, Algarve, forniscono consigli onesti e pratici.

Il settore Alojamento Local (AL) in Portogallo ha svolto un ruolo cruciale nello stimolare il boom del turismo nel paese, rivitalizzando le aree urbane e fornendo ai proprietari di proprietà un reddito redditizio. Tuttavia, la rapida crescita degli affitti a breve termine ha comportato sfide, tra cui carenza di alloggi, aumento degli affitti e tensioni nelle comunità. In risposta, il governo ha gradualmente introdotto regolamenti per affrontare queste questioni, mirando a bilanciare i vantaggi di AL con le esigenze dei residenti.



Nel mese di ottobre del 2023, la Legge sullemore abitativo (Mais Habitatão) ha segnato un cambiamento nel panorama degli AL. Ha introdotto misure come la sospensione delle nuove licenze AL in "zone di pressione abitativa", contributi obbligatori a fondi abitativi accessibili e controlli più rigorosi sulle licenze e la conformità. Questi cambiamenti miravano ad alleviare le pressioni abitative assicurando nel contempo un uso più equo delle proprietà residenziali, ma hanno anche scatenato il dibattito tra i proprietari di proprietà e gli operatori turistici preoccupati per il loro impatto sull'imprenditorialità e sulla crescita economica.

Sulla base di questo quadro, le nuove regolamentazioni AL in vigore dal 1° novembre 2024, raffinano ed espandono queste misure, mirando a creare un approccio più strutturato e sostenibile. Gli aggiornamenti principali includono requisiti di licenza più stringenti, maggiore autorità municipale, politiche fiscali riviste e supporto per le regioni rurali e a bassa densità.

L'articolo di seguito, fornito dagli esperti di All Finance Matters, dettaglia le modifiche ai regolamenti Local Lodging, entrate in vigore il 1° novembre 2024.
Scarica la All Finance Matters guida completa alle modifiche alle regole Local Lodging in Portogallo.

Modifiche ai regolamenti Local Lodging (AL)
Revoca delle restrizioni precedenti
Una delle principali aggiornamenti è la revoca dell'articolo 19 della legge di Mais Habitatão, che in precedenza aveva limitato le nuove registrazioni di AL. A partire dal 1° novembre 2024, le nuove registrazioni saranno consentite in tutto il paese, tranne nelle aree di Contenzioso designate. Attualmente, queste aree includono gran parte di Lisbona e il centro di Ericeira, dove le restrizioni rimarranno in vigore.
I proprietari interessati a ottenere una licenza AL sono incoraggiati ad agire tempestivamente. Il nuovo decreto conferisce maggiore autorità ai comuni per definire le aree di Contenzioso, consentendo ai consigli locali di imporre restrizioni agli affitti a breve termine a loro discrezione.
 
Trasferibilità delle licenze AL
Ai sensi dei nuovi regolamenti, le licenze AL possono ora essere trasferite nella maggior parte delle situazioni, fatta eccezione per le proprietà situate in aree di Contenzioso dove le regole municipali possono variare. Questo aggiornamento semplifica il processo per i proprietari di proprietà, rendendo più facile il trasferimento delle licenze al momento della vendita di una proprietà, che si tratti di un appartamento o di una villa.

Funzionamento annuale per le residenze principali
Il limite precedente del funzionamento di AL in residenze principali per non più di 120 giorni all'anno è stato abolito. I proprietari di immobili possono ora gestire i propri AL senza alcuna restrizione sul numero di giorni operativi, offrendo maggiore flessibilità e opportunità di reddito potenziale.

Requisiti di licenza per ostelli
Per gli ostelli negli edifici in proprietà orizzontale, rimane obbligatoria l'approvazione unanime da parte di tutti i membri del condominio per ottenere una licenza AL. Questa misura è intesa a garantire l'armonia tra i residenti, prevenendo conflitti che potrebbero insorgere dall'operatività degli ostelli.
 
Oversight municipale e ispezioni
I comuni hanno ora 60 giorni (o 90 giorni nelle aree di Contenzioso) per opporsi alle registrazioni AL. I proprietari di immobili hanno anche la possibilità di richiedere un'ispezione durante il processo di registrazione se una licenza viene ritardata. Queste misure sono progettate per migliorare la conformità normativa e garantire il rispetto degli standard locali.
 
Cancellazione della licenza
Le nuove disposizioni consentono la cancellazione delle licenze AL in circostanze specifiche. Se un condominio vota a maggioranza (oltre il 50% del pacchetto azionario) per terminare una licenza AL a causa di disturbi verificati e ripetuti, il comune può cancellare la licenza. Il titolare della licenza mantiene il diritto a un'udienza, e qualsiasi cancellazione è limitata a una durata massima di cinque anni.
 
Limiti di capacità e servizi aggiuntivi
Gli AL registrati come Apartamentos o Estabelecimento de Hospedagem sono ora limitati a una capacità massima di nove camere e 27 ospiti. Possono essere aggiunti letti extra o pieghevoli, a condizione che non superino il 50% dei letti "normali". Gli AL registrati come Estabelecimento de Hospedagem possono offrire servizi aggiuntivi, come opzioni di cibo e bevande, per migliorare l'esperienza degli ospiti.

Obblighi di comunicazione e assicurazione
I titolari di licenza AL devono fornire il proprio numero di telefono e indirizzo email all'amministrazione condominiale. Inoltre, i comuni possono richiedere la prova di un'assicurazione AL, che deve essere presentata entro tre giorni da una richiesta.
 
Aree di Contenzioso e crescita sostenibile
I comuni hanno il potere di designare Aree di Contenzioso (dove vi è sovrapproduzione di proprietà AL) e Aree di Crescita Sostenibile (per monitorare e prevenire la saturazione eccessiva). Queste misure mirano a mantenere un equilibrio tra domanda e offerta, garantendo lo sviluppo sostenibile del settore AL.
 
Regole fiscali rimangono invariate
Mentre le nuove regolamentazioni apportano cambiamenti operativi, la tassazione sulle operazioni AL e sulle vendite di proprietà rimane invariata. Alcune considerazioni importanti includono:

• I proprietari che gestiscono AL come lavoratori autonomi devono sospendere l'attività per almeno 36 mesi prima di vendere per beneficiare di una responsabilità fiscale ridotta sui capital gains.
• Se la proprietà viene venduta con una licenza AL attiva o entro 36 mesi dalla cessazione dell'attività, le spese non possono essere dedotte e l'imposta sui capital gains sarà valutata sul 95% del guadagno.
• Si consiglia ai proprietari di pianificare attentamente le vendite di proprietà e di cercare consulenza professionale per esplorare opportunità per minimizzare le responsabilità fiscali.

Pianifica in anticipo per il successo
Questi aggiornamenti introducono significative opportunità e sfide per i proprietari di proprietà AL. All Finance Matters raccomanda vivamente di consultare un consulente professionale per garantire la conformità alle nuove regole, massimizzare il potenziale della tua proprietà e ottimizzare la pianificazione fiscale.
Contatta All Finance Matters al: info@afm.tax o +351 281029059