Änderungen wurden an den Vorschriften für die lokale Unterbringung in Portugal vorgenommen, um einen strukturierteren und dezentralisierten Rahmen für den kurzfristigen Mietmarkt in Portugal zu schaffen. Das Team von All Finance Matters bietet einen Leitfaden, der die Regelungen von 2023 klar mit den neuen Regeln ab dem 1. November 2024 vergleicht. Dieser leicht verständliche Leitfaden hebt hervor, was sich geändert hat und was entfernt wurde.

Wie der Name schon sagt, bietet All Finance Matters professionelle Dienstleistungen, Beratung und Rat für alle Ihre finanziellen Angelegenheiten in Portugal, von Steuern und grenzüberschreitender Besteuerung über Unternehmens- und private Buchhaltungsdienstleistungen, Unternehmensberatung und Einhaltung von Mietverträgen. Mit Sitz in Tavira, Algarve, bieten sie ehrliche und praktische Ratschläge.

Der Lokale Unterbringungssektor (Alojamento Local oder AL) in Portugal hat eine wichtige Rolle bei der Förderung des Tourismusbooms des Landes gespielt, die Erneuerung von städtischen Gebieten vorangetrieben und den Eigentümern von Immobilien eine lukrative Einnahmequelle geboten. Die rasche Entwicklung von Kurzzeitmieten brachte jedoch Herausforderungen mit sich, darunter Wohnungsmangel, steigende Mieten und Spannungen in den Gemeinden. Als Reaktion darauf hat die Regierung allmählich Vorschriften eingeführt, um diese Probleme anzugehen und die Vorteile von AL mit den Bedürfnissen der Bewohner in Einklang zu bringen.



Im Oktober 2023 markierte das Gesetz für mehr Wohnungen (Mais Habitação) eine Veränderung in der AL-Landschaft. Es führte Maßnahmen wie die Aussetzung neuer AL-Lizenzen in "Wohnungsdruckzonen", obligatorische Beiträge zu Fonds für erschwinglichen Wohnraum und strengere Kontrollen bei Lizenzen und Einhaltung ein. Diese Änderungen sollten den Wohnungsmarkt entlasten und gleichzeitig einen faireren Gebrauch von Wohnimmobilien sicherstellen, lösten jedoch auch Debatten unter Eigentümern und Tourismusakteuren aus, die besorgt über ihre Auswirkungen auf Unternehmertum und wirtschaftliches Wachstum waren.

Aufbauend auf diesem Rahmen, neue AL-Regelungen, die ab dem 1. November 2024 wirksam sind, verfeinern und erweitern diese Maßnahmen mit dem Ziel, einen strukturierteren und nachhaltigeren Ansatz zu schaffen. Zu den wichtigsten Aktualisierungen gehören strengere Lizenzierungsanforderungen, erweiterte kommunale Befugnisse, überarbeitete Steuerpolitiken und Unterstützung für ländliche und dünn besiedelte Regionen.

Der folgende Artikel, bereitgestellt von den Experten von All Finance Matters, erläutert die Änderungen der Vorschriften für lokale Unterbringung, die am 1. Nov. 2024 in Kraft getreten sind.
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Änderungen der Vorschriften für lokale Unterbringung (AL)
Aufhebung früherer Beschränkungen
Eine wichtige Aktualisierung ist die Aufhebung des Artikels 19 des Gesetzes über mehr Wohnungen, der zuvor neue AL-Anmeldungen beschränkt hatte. Ab dem 1. November 2024 sind neue Anmeldungen im ganzen Land erlaubt, mit Ausnahme von ausgewiesenen Gebieten der Zurückhaltung. Derzeit umfassen diese Gebiete größtenteils Lissabon und das zentrale Ericeira, wo die Beschränkungen bestehen bleiben.
Eigentümer, die daran interessiert sind, eine AL-Lizenz zu erhalten, werden ermutigt, schnell zu handeln. Das neue Dekret gewährt den Gemeinden eine größere Befugnis, Zurückhaltungsgebiete zu definieren, wodurch lokale Räte Einschränkungen für Kurzzeitmieten nach eigenem Ermessen auferlegen können.
 
Übertragbarkeit von AL-Lizenzen
Unter den neuen Regeln können AL-Lizenzen in den meisten Situationen übertragen werden, mit Ausnahme von Immobilien in Zurückhaltungsgebieten, wo die kommunalen Regeln variieren können. Diese Aktualisierung vereinfacht den Prozess für Eigentümer von Immobilien, indem es einfacher wird, Lizenzen beim Verkauf einer Immobilie zu übertragen, unabhängig davon, ob es sich um eine Wohnung oder eine Villa handelt.

Ganzjähriger Betrieb für Hauptwohnsitze
Das frühere Limit für den Betrieb von ALs in Hauptwohnsitzen von maximal 120 Tagen pro Jahr wurde abgeschafft. Eigentümer können ihre ALs nun ohne Einschränkungen hinsichtlich der Anzahl der Betriebstage betreiben, was ihnen größere Flexibilität und Potenzial für Einnahmemöglichkeiten bietet.

Hostel-Lizenzierungsanforderungen
Für Hostels in horizontalen Gebäuden bleibt die einstimmige Zustimmung aller Wohnungseigentümer zur Erlangung einer AL-Lizenz weiterhin obligatorisch. Diese Maßnahme soll Harmonie unter den Bewohnern sicherstellen, indem Konflikte vermieden werden, die aus dem Betrieb von Hostels entstehen könnten.
 
Kommunale Aufsicht und Inspektionen
Kommunen haben jetzt 60 Tage Zeit (oder 90 Tage in Zurückhaltungsgebieten), um sich gegen AL-Anmeldungen auszusprechen. Eigentümer haben auch die Möglichkeit, während des Anmeldeprozesses eine Inspektion anzufordern, wenn eine Lizenz verzögert wird. Diese Maßnahmen sind darauf ausgerichtet, die regulatorische Einhaltung zu verbessern und die Einhaltung lokaler Standards sicherzustellen.
 
Lizenzstornierung
Neue Bestimmungen ermöglichen die Stornierung von AL-Lizenzen unter bestimmten Umständen. Wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit der eindeutigen Mehrheit (über 50% Eigentumsanteil) beschließt, eine AL-Lizenz aufgrund bestätigter und wiederholter Störungen zu beenden, kann die Gemeinde die Lizenz stornieren. Der Lizenzinhaber behält das Recht auf eine Anhörung, und jede Stornierung ist auf maximal fünf Jahre begrenzt.
 
Kapazitätsgrenzen und zusätzliche Dienstleistungen
ALs, die als Apartamentos oder Estabelecimento de Hospedagem registriert sind, sind jetzt auf eine maximale Kapazität von neun Zimmern und 27 Gästen begrenzt. Zusätzliche oder Klappbetten können hinzugefügt werden, vorausgesetzt, dass sie nicht mehr als 50% der "normalen" Betten ausmachen. ALs, die als Estabelecimento de Hospedagem registriert sind, können zusätzliche Dienstleistungen wie Verpflegungsangebote anbieten, um das Gasterlebnis zu verbessern.

Kommunikations- und Versicherungspflichten
AL-Lizenzinhaber müssen ihre Telefonnummer und E-Mail-Adresse an die Wohnungseigentumsverwaltung weitergeben. Darüber hinaus können Kommunen den Nachweis einer AL-Versicherung verlangen, der innerhalb von drei Tagen nach einer Anfrage vorgelegt werden muss.
 
Zurückhaltegebiete und nachhaltiges Wachstum
Kommunen haben die Befugnis, Zurückhaltegebiete (in denen ein Überangebot an AL-Immobilien besteht) und Gebiete des nachhaltigen Wachstums (um ein Übersättigung zu überwachen und zu verhindern) festzulegen. Diese Maßnahmen zielen darauf ab, ein Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu erhalten, um die nachhaltige Entwicklung des AL-Sektors sicherzustellen.
 
Steuerregeln bleiben unverändert
Während die neuen Regeln betriebliche Änderungen mit sich bringen, bleiben die Steuern auf AL-Betrieb und den Verkauf von Immobilien unverändert. Zu beachtende Punkte sind:

• Eigentümer, die ALs als Einzelunternehmer betreiben, müssen die Aktivität für mindestens 36 Monate aussetzen, bevor sie sich zum Verkauf entscheiden, um von einer reduzierten Kapitalertragssteuerhaftung (CGT) zu profitieren.
• Wenn die Immobilie mit einer aktiven AL-Lizenz verkauft wird oder innerhalb von 36 Monaten nach Einstellung der Aktivität, können keine Ausgaben abgezogen werden, und die CGT wird auf 95% des Gewinns berechnet.
• Eigentümer sollten ihre Immobilienverkäufe sorgfältig planen und professionellen Rat einholen, um Möglichkeiten zur Minimierung von Steuerpflichten zu prüfen.

Planen Sie im Voraus für den Erfolg
Diese Aktualisierungen bringen erhebliche Chancen und Herausforderungen für AL-Immobilienbesitzer mit sich. All Finance Matters empfehlen nachdrücklich, sich mit einem professionellen Berater abzustimmen, um die Einhaltung der neuen Regeln sicherzustellen, das Potenzial Ihrer Immobilie zu maximieren und Ihre Steuerplanung zu optimieren. Kontaktieren Sie All Finance Matters unter: info@afm.tax oder +351 281029059