Endringer er innført i Local Lodging-reglene i Portugal for å gi en mer strukturert og desentralisert ramme for det kortsiktige utleie-markedet i Portugal. Teamet fra All Finance Matters gir en veiledning som tydelig sammenligner 2023-reglene med de nye reglene som trådte i kraft 1. november 2024. Denne enkle guiden fremhever hva som har endret seg og hva som er fjernet.

Som navnet antyder, tilbyr All Finance Matters profesjonelle tjenester, veiledning og råd for alle dine økonomiske saker i Portugal, fra skatt og internasjonal beskatning, til bedrifts- og privat regnskapstjenester, forretningsrådgivning og eiendomsutleie etterlevelse. Basert i Tavira, Algarve, gir de ærlige og praktiske råd.

Da sektoren for Local Lodging (Alojamento Local eller AL) i Portugal har spilt en avgjørende rolle i å drive landets turisme-boom, revitalisere urbane områder og gi eiendomsbesittere en lukrativ inntektsstrøm. Imidlertid brakte den raske veksten av kortsiktig utleie utfordringer, inkludert boligmangel, stigende leiepriser og spenninger i samfunnene. Som respons har regjeringen gradvis innført reguleringer for å takle disse problemene, med sikte på å balansere fordelene med AL med behovene til beboerne.



I oktober 2023, markerte den Mer Boligloven (Mais Habitação) et skifte i AL-landskapet. Den innførte tiltak som suspensjon av nye AL-lisenser i "boligtrykkssoner," obligatoriske bidrag til rimelige boligfond, og strengere kontroller på lisensiering og etterlevelse. Disse endringene hadde som mål å lette boligpresset samtidig som de sikret en mer rettferdig bruk av boligeiendommer, men de utløste også debatt blant eiendomsbesittere og turismeinteressenter bekymret for deres innvirkning på entreprenørskap og økonomisk vekst.

Byggende på dette rammeverket, nye AL-regler som trer i kraft fra 1. november 2024, forbedrer og utvider disse tiltakene, med sikte på å skape en mer strukturert og bærekraftig tilnærming. Viktige oppdateringer inkluderer strammere lisenskrav, forbedret kommunal myndighet, reviderte skattepolitiske tiltak og støtte til landlige og lavtettbebygde områder.

Artikkelen nedenfor, levert av ekspertene hos All Finance Matters, detaljerer endringene i Local Lodging-reglene, som trådte i kraft 1. november 2024.
Last ned All Finance Matters omfattende guide til endringer i Local Lodging-regler i Portugal.

Endringer i Local Lodging (AL) regler
Oppheving av Tidligere Restriksjoner
En stor oppdatering er opphevelsen av Artikkel 19 i Mais Habitação-loven, som tidligere begrenset nye AL-registreringer. Fra 1. november 2024 vil nye registreringer være tillatt over hele landet, bortsett fra i angitte kontrollområder. For øyeblikket inkluderer disse områdene de fleste av Lisboa og sentrale Ericeira, hvor restriksjoner vil forbli på plass.
Eiendomseiere som er interessert i å skaffe seg en AL-lisens oppfordres til å handle raskt. Det nye dekretet gir kommuner større myndighet til å definere kontrollområder, og muliggjør lokalråd til å pålegge restriksjoner på korttidsleie etter eget skjønn.
 
Overførbarhet av AL-lisenser
I henhold til de nye reglene kan AL-lisenser nå overføres i de fleste situasjoner, med unntak av eiendommer som ligger i kontrollområder der kommunale regler kan variere. Denne oppdateringen forenkler prosessen for eiendomseiere, noe som gjør det enklere å overføre lisenser ved salg av en eiendom, enten det er en leilighet eller en villa.

År-rundt drift for primærboliger
Den tidligere begrensningen på å drive AL-ene i primærboliger i ikke mer enn 120 dager per år er opphevet. Eiendomseiere kan nå drive sine AL-er uten noen begrensninger når det gjelder antall driftsdager, med større fleksibilitet og potensielle inntektsmuligheter.

Vandrerhjem Lisenskrav
For vandrerhjem i bygninger for horisontale eiendommer, er enstemmig godkjenning fra alle sameiemedlemmer fortsatt obligatorisk for å få en AL-lisens. Dette tiltaket er ment å sikre harmoni blant beboere ved å forhindre konflikter som kan oppstå fra vandrerhjemdrift.
 
Kommunal tilsyn og inspeksjoner
Kommuner har nå 60 dager (eller 90 dager i kontrollområder) til å motsette seg AL-registreringer. Eiendomseiere har også muligheten til å be om en inspeksjon under registreringsprosessen hvis en lisens er forsinket. Disse tiltakene er utformet for å forbedre regeloverholdelse og sikre etterlevelse av lokale standarder.
 
Lisensavbestilling
Nye bestemmelser tillater at AL-lisenser avbrytes under spesifikke omstendigheter. Hvis et sameie stemmer med flertall (over 50% eierandel) for å avslutte en AL-lisens på grunn av verifiserte og gjentatte forstyrrelser, kan kommunen avbryte lisensen. Lisensinnehaveren har rett til en høring, og enhver avbestilling er begrenset til en maksimal varighet på fem år.
 
Kapasitetsbegrensninger og tilleggstjenester
AL-er registrert som Apartamentos eller Estabelecimento de Hospedagem er nå begrenset til en maksimal kapasitet på ni rom og 27 gjester.
Ekstra eller sammenleggbare senger kan legges til, forutsatt at de ikke overstiger 50% av de "normale" sengene.
AL-er registrert som Estabelecimento de Hospedagem kan tilby tilleggstjenester, for eksempel mat- og drikkealternativer, for å forbedre gjesteopplevelser.

Kommunikasjons- og forsikringsforpliktelser
AL-lisensinnehavere må oppgi telefonnummeret og e-postadressen til sameieadministrasjonen. I tillegg kan kommuner kreve bevis på AL-forsikring, som må sendes inn innen tre dager etter en forespørsel.
 
Kontrollområder og Bærekraftig Vekst
Kommuner har makten til å utpeke kontrollområder (hvor det er et overskudd av AL-eiendommer) og Områder for Bærekraftig Vekst (for å overvåke og forhindre overmetning). Disse tiltakene har som mål å opprettholde en balanse mellom tilbud og etterspørsel, og sikre en bærekraftig utvikling av AL-sektoren.
 
Skatteregler forblir uendret
Mens de nye regelverkene bringer operasjonelle endringer, forblir beskatning av AL-virksomhet og eiendomssalg uendret. Viktige hensyn inkluderer:

• Eiere som driver AL-er som enkeltpersonforetak må pause aktiviteten i minst 36 måneder før salg for å dra nytte av redusert skatteplikt for gevinst ved salg av eiendom.
• Hvis eiendommen selges med en aktiv AL-lisens eller innen 36 måneder etter at aktiviteten er avsluttet, kan ikke utgifter trekkes fra, og gevinst ved salg vil bli vurdert på 95% av gevinsten.
• Eiere oppfordres til å planlegge salg av eiendommene sine nøye og søke profesjonell veiledning for å utforske muligheter for å minimere skattepliktene.

Planlegg For Suksess
Disse oppdateringene introduserer betydelige muligheter og utfordringer for AL-eiendomsbesittere. All Finance Matters anbefaler sterkt å konsultere en profesjonell rådgiver for å sikre etterlevelse av de nye reglene, maksimere potensialet til eiendommen din og optimalisere skatteplanleggingen.
Kontakt All Finance Matters på: info@afm.tax eller +351 281029059