Foram introduzidas mudanças nos regulamentos de Alojamento Local em Portugal, com o objetivo de fornecer um quadro mais estruturado e descentralizado para o mercado de arrendamento de curta duração em Portugal. A equipa da All Finance Matters fornece um guia que compara claramente os regulamentos de 2023 com as novas regras eficazes a partir de 1 de novembro de 2024. Este guia fácil de seguir destaca o que mudou e o que foi removido.

Como o nome sugere, a All Finance Matters oferece serviços profissionais, orientação e aconselhamento para todos os seus assuntos financeiros em Portugal, desde impostos e tributação transfronteiriça, até serviços de contabilidade empresarial e privada, consultoria empresarial e conformidade com o arrendamento de propriedades. Com sede em Tavira, Algarve, eles fornecem conselhos honestos e práticos.

O setor de Alojamento Local (AL) em Portugal desempenhou um papel fundamental no impulso do boom turístico do país, revitalizando as áreas urbanas e proporcionando aos proprietários de imóveis uma fonte de renda lucrativa. No entanto, o crescimento rápido dos arrendamentos de curta duração trouxe desafios, incluindo escassez de habitação, aumento das rendas e tensões nas comunidades. Em resposta, o governo introduziu gradualmente regulamentos para abordar essas questões, visando equilibrar os benefícios do AL com as necessidades dos residentes.



Em outubro de 2023, a Lei da Mais Habitação marcou uma mudança no panorama do AL. Introduziu medidas como a suspensão de novas licenças de AL em "zonas de pressão habitacional", contribuições obrigatórias para fundos de habitação acessível e controles mais rigorosos sobre licenciamento e conformidade. Estas mudanças visavam aliviar as pressões habitacionais enquanto garantiam um uso mais equitativo das propriedades residenciais, mas também suscitaram debates entre os proprietários de imóveis e os intervenientes no setor do turismo preocupados com o impacto no empreendedorismo e no crescimento económico.

Com base neste quadro, as novas regulamentações de Alojamento Local eficazes a partir de 1 de novembro de 2024, refinam e expandem estas medidas, com o objetivo de criar uma abordagem mais estruturada e sustentável. As principais atualizações incluem requisitos de licenciamento mais rigorosos, autoridade municipal reforçada, políticas fiscais revistas e apoio para regiões rurais e de baixa densidade.

O artigo abaixo, fornecido pelos especialistas da All Finance Matters, detalha as mudanças nos regulamentos de Alojamento Local, que entraram em vigor em 1 de novembro de 2024.
Faça o download do guia abrangente da All Finance Matters sobre as mudanças nas regras de Alojamento Local em Portugal.

Alterações aos regulamentos de Alojamento Local (AL)
Revogação de Restrições Anteriores
Uma grande atualização é a revogação do Artigo 19 da lei da Mais Habitação, que anteriormente restringia novos registos de AL. A partir de 1 de novembro de 2024, os novos registos serão permitidos em todo o país, exceto em Áreas de Contenção designadas. Atualmente, essas áreas incluem a maioria de Lisboa e Ericeira central, onde as restrições permanecerão em vigor.
Os proprietários interessados em obter uma licença de AL são encorajados a agir rapidamente. O novo decreto concede às autarquias uma maior autoridade para definir Áreas de Contenção, permitindo aos conselhos locais impor restrições aos arrendamentos de curta duração a seu critério.

Transferibilidade de Licenças AL
Nos novos regulamentos, as licenças de AL podem agora ser transferidas na maioria das situações, com exceção das propriedades localizadas em Áreas de Contenção onde as regras municipais podem variar. Esta atualização simplifica o processo para os proprietários de imóveis, facilitando a transferência de licenças ao vender uma propriedade, seja um apartamento ou uma moradia.

Funcionamento durante todo o ano para residências principais
O limite anterior de operar ALs em residências principais por no máximo 120 dias por ano foi abolida. Os proprietários de propriedades podem agora operar seus ALs sem restrições quanto ao número de dias de operação, proporcionando maior flexibilidade e oportunidades de renda potenciais.

Requisitos de Licenciamento para Hostels
Para hostels em edifícios de propriedade horizontal, a aprovação unânime de todos os membros do condomínio continua a ser obrigatória para obter uma licença de AL. Esta medida visa garantir a harmonia entre os residentes, impedindo conflitos que possam surgir das operações de um hostel.
Municipal Oversight and Inspections
As autarquias têm agora 60 dias (ou 90 dias em Áreas de Contenção) para se oporem a registos de AL. Os proprietários de imóveis também têm a opção de solicitar uma inspeção durante o processo de registo se uma licença estiver atrasada. Estas medidas visam melhorar a conformidade regulamentar e garantir a adesão às normas locais.

Cancelamento de Licenças
As novas disposições permitem o cancelamento de licenças de AL em circunstâncias específicas. Se um condomínio votar por maioria (mais de 50% da participação) para revogar uma licença de AL devido a perturbações verificadas e repetidas, a autarquia pode cancelar a licença. O titular da licença mantém o direito a uma audição, e qualquer cancelamento é limitado a uma duração máxima de cinco anos.

Limites de Capacidade e Serviços Adicionais
Os ALs registados como Apartamentos ou Estabelecimento de Hospedagem estão agora limitados a uma capacidade máxima de nove quartos e 27 hóspedes.
Camas extra ou dobráveis podem ser adicionadas, desde que não excedam 50% das camas "normais".
Os ALs registados como Estabelecimento de Hospedagem podem oferecer serviços adicionais, como opções de alimentos e bebidas, para melhorar a experiência dos hóspedes.

Obrigações de Comunicação e Seguro
Os titulares de licenças de AL devem fornecer o seu número de telefone e endereço de e-mail à administração do condomínio. Além disso, as autarquias podem exigir uma prova de seguro de AL, que deve ser apresentada dentro de três dias após um pedido.

Áreas de Contenção e Crescimento Sustentável
As autarquias têm o poder de designar Áreas de Contenção (onde há excesso de propriedades AL) e Áreas de Crescimento Sustentável (para monitorizar e prevenir a sobresaturação). Estas medidas visam manter um equilíbrio entre oferta e procura, garantindo o desenvolvimento sustentável do setor AL.

Regras de Tributação Mantêm-se Inalteradas
Embora os novos regulamentos tragam mudanças operacionais, a tributação sobre as operações de AL e vendas de propriedades permanece inalterada. Considerações chave incluem:
- Proprietários que operam ALs como empresários em nome individual devem pausar a atividade por pelo menos 36 meses antes de vender para beneficiar de uma responsabilidade reduzida de imposto sobre ganhos de capital (CGT).
- Se a propriedade for vendida com uma licença de AL ativa ou dentro de 36 meses após cessar atividade, despesas não podem ser deduzidas, e o CGT será avaliado em 95% da mais-valia.
- Os proprietários são aconselhados a planear cuidadosamente as vendas de propriedades e a procurar orientação profissional para explorar oportunidades de minimização das responsabilidades fiscais.

Planeie com Antecedência para o Sucesso
Estas atualizações introduzem oportunidades e desafios significativos para os proprietários de propriedades de AL. A All Finance Matters recomenda vivamente a consulta de um consultor profissional para garantir a conformidade com as novas regras, maximizar o potencial da sua propriedade e otimizar o planeamento fiscal.
Contacte a All Finance Matters em: info@afm.tax ou +351 281029059