Muutoksia on tehty Portugalin paikallisten majoitusten sääntöihin, tavoitteena tarjota rakenteellisempi ja hajautettu kehys lyhytaikaisille vuokramarkkinoille Portugalissa. All Finance Mattersin tiimi tarjoaa oppaan, joka vertailee selkeästi 2023 sääntöjä uusiin sääntöihin, jotka tulivat voimaan 1. marraskuuta 2024.Tämä helppolukuinen opas korostaa mitä on muuttunut ja mitä on poistettu.

Kuten nimi kertoo, All Finance Matters tarjoaa ammattipalveluita, neuvontaa ja neuvoja kaikissa raha-asioissa Portugalissa, veroista ja rajat ylittävistä veroista yritys- ja yksityisasioiden kirjanpitoon, liiketoiminta-neuvontaan ja omaisuuden vuokrauksen noudattamiseen. Tavirassa, Algarvessa, he tarjoavat rehellistä ja käytännöllistä neuvontaa.

Paikallisten majoitusten (Alojamento Local tai AL) sektori Portugalissa on ollut keskeisessä asemassa maan matkailubuumin ajamisessa, elävöittäen kaupunginalueita ja tarjoten kiinteistön omistajille tuottoisaa tulovirtaa. Kuitenkin lyhytaikaisten vuokrausten nopea kasvu toi haasteita, mukaan lukien asuntojen puutteet, nousevat vuokrat ja jännitteet yhteisöissä. Hallitus on vastannut näihin haasteisiin asteittain säätämällä sääntelyjä näiden asioiden käsittelemiseksi, tavoitteena tasapainottaa AL:n hyötyjä asukkaiden tarpeiden kanssa.



Lokakuussa 2023, Enemmän Asuntoja -laki (Mais Habitação) merkitsi muutosta AL-maisemassa. Se toi mukanaan toimenpiteitä kuten uusien AL-lisenssien keskeyttämisen "asuntojen paineen alueilla," pakolliset osallistumiset edullisen asumisen rahastoihin ja tiukemmat valvontatoimet lisenssien ja noudattamisen osalta. Näiden muutosten tarkoituksena oli lieventää asuntotarpeita samalla varmistaen oikeudenmukaisempi asuintilojen käyttö, mutta ne myös aiheuttivat keskustelua kiinteistönomistajien ja matkailutoimijoiden keskuudessa, jotka olivat huolissaan niiden vaikutuksista yrittäjyyteen ja talouskasvuun.

Rakentaen tätä kehystä, uudet AL-määräykset, jotka tulivat voimaan 1. marraskuuta 2024, tarkentavat ja laajentavat näitä toimenpiteitä, tavoitteena luoda rakenteellisempi ja kestävä lähestymistapa. Keskeiset päivitykset sisältävät tiukemmat lisenssiehdot, parannetun kunnallisen viranomaisen, uudistetut verotuskäytännöt ja tuen maaseutu- ja vähän tiheyksisille alueille.

Alla oleva artikkeli, jonka tarjoavat asiantuntijat All Finance Mattersilta, yksityiskohtaistaa muutokset paikallisten majoitusten säännöissä, jotka tulivat voimaan 1. marraskuuta 2024.
Lataa All Finance Matters kattava opas muutoksiin paikallisten majoitusten säännöissä Portugalissa.

Muutokset paikallisten majoitusten (AL) säännöissä
Aiempien rajoitusten perumiset
Yksi merkittävä päivitys on Mais Habitação -lain 19 artiklan kumoaminen, joka oli aiemmin rajoittanut uusia AL-rekisteröintejä. Alkaen 1. marraskuuta 2024 uusia rekisteröintejä sallitaan koko maassa, paitsi määritellyillä Rajoitusalueilla. Tällä hetkellä nämä alueet sisältävät suurimman osan Lissabonista ja keskisen Ericeiran, joissa rajoitukset pysyvät voimassa.
Kiinteistön omistajia, jotka ovat kiinnostuneita AL-lisenssin saamisesta, kannustetaan toimimaan nopeasti. Uusi asetus antaa kunnille suuremman valtuuden määritellä Rajoitusalueet, mahdollistaen paikallisviranomaisille asettaa rajoituksia lyhytaikaisiin vuokriin harkintansa mukaan.
 
AL-lisenssien siirrettävyys
Uusien määräysten mukaan AL-lisenssejä voidaan nyt siirtää useimmissa tilanteissa, lukuun ottamatta kiinteistöjä, jotka sijaitsevat Rajoitusalueilla, joiden kunnalliset säännöt voivat vaihdella. Tämä päivitys yksinkertaistaa prosessia kiinteistön omistajille, tehden lisenssien siirtämisestä helpompaa kiinteistön myydessä, olipa kyseessä sitten asunto tai huvila.

Ympärivuotinen toiminta ensisijaisissa asunnoissa
Aiempi rajoitus AL-toiminnassa ensisijaisissa asunnoissa enintään 120 päivänä vuodessa on poistettu. Kiinteistön omistajat voivat nyt pitää AL-toimintaa ilman rajoituksia toimintapäivien lukumäärää kohtaan, tarjoten suuremman joustavuuden ja tulojen mahdollisuudet.

Majoitusliikkeiden lisenssiehdot
Horisontaalisissa omaisuusrakennuksissa sijaitseville hostelleille vaaditaan yksimielinen hyväksyntä kaikilta kerrostalojen jäseniltä AL-lisenssin saamiseksi. Tämän toimenpiteen tarkoituksena on varmistaa harmonia asukkaiden kesken estämällä konflikteja, jotka saattavat aiheutua hostellien toiminnasta.
 
Kunnallinen valvonta ja tarkastukset
Kunnilla on nyt 60 päivää (tai 90 päivää Rajoitusalueilla) vastustaa AL-rekisteröintejä. Kiinteistön omistajilla on myös mahdollisuus pyytää tarkastusta rekisteröintiprosessin aikana, jos lisenssi viivästyy. Nämä toimenpiteet on suunniteltu parantamaan sääntelyä ja varmistamaan paikallisten standardien noudattaminen.
 
Lisenssin peruuttaminen
Uudet määräykset mahdollistavat AL-lisenssien peruuttamisen tietyissä tilanteissa. Jos kerrostalo äänestää enemmistöllä (yli 50 % omistusosuudesta) AL-lisenssin päättämiseksi todettujen ja toistuvien häiriöiden vuoksi, kunta voi peruuttaa lisenssin. Lisenssin haltija säilyttää oikeuden kuulla, ja mikä tahansa peruutus on enintään viiden vuoden kestoinen.
 
Kapasiteettirajoitukset ja lisäpalvelut
Apartamentos- tai Estabelecimento de Hospedagem -nimisille AL:ille on nyt rajoitettu enintään yhdeksän huoneen ja 27 vieraan kapasiteetti.
Lisä- tai kokoontaitettavia sänkyjä voidaan lisätä, kunhan ne eivät ylitä 50 % "normaaleista" sängyistä.
Estabelecimento de Hospedagem -nimiset AL:t voivat tarjota lisäpalveluita, kuten ruoka- ja juomavaihtoehtoja, parantaakseen vieraiden kokemuksia.

Viestintä- ja vakuutusvelvoitteet
AL-lisenssin haltijoiden on annettava puhelinnumero ja sähköpostiosoite kiinteistöjen hallinnalle. Lisäksi kunnat voivat vaatia todistuksen AL-vakuutuksesta, joka on toimitettava kolmen päivän kuluessa pyynnöstä.
 
Rajoitusalueet ja kestävä kasvu
Kunnilla on valta määritellä Rajoitusalueet (joissa on ylikapasiteettia AL-kiinteistöissä) ja Kestävän Kasvun Alueet (jotta voidaan monitoroida ja estää ylikapasiteetti). Nämä toimenpiteet pyrkivät ylläpitämään tasapainoa kysynnän ja tarjonnan välillä, varmistaen AL-sektorin kestävän kehityksen.
 
Verosäännöt pysyvät muuttumattomina
Vaikka uudet määräykset tuovat muutoksia toimintaan, AL-toiminnan ja kiinteistöjen myynnin verotus pysyy ennallaan. Tärkeimmät huomioitavat seikat ovat:

• Omistajien, jotka toimivat AL:na yksityisinä elinkeinonharjoittajina, on pidättävä toimintaa vähintään 36 kuukautta ennen myyntiä hyötyäkseen pienemmästä pääomatuloverosta (CGT).
• Jos kiinteistö myydään aktiivisella AL-lisenssillä tai 36 kuukauden sisällä toiminnan lopettamisesta, kuluja ei voi vähentää, ja CGT verotetaan 95 %:n voitosta.
• Omistajia kehotetaan suunnittelemaan omaisuuden myynti tarkasti ja hakeutumaan ammattilaisneuvontaan mahdollisuuksista minimoida verovelvoitteita.

Suunnittele menestystä varten
Nämä päivitykset tuovat merkittäviä mahdollisuuksia ja haasteita AL-kiinteistön omistajille. All Finance Matters suosittelee voimakkaasti konsultoimaan ammattiavustajan kanssa varmistaakseen sääntöjen noudattamisen, maksimoimalla omaisuutesi potentiaalin ja optimoimalla verosuunnittelusi.
Ota yhteyttä All Finance Mattersiin: info@afm.tax tai +351 281029059