Förändringar har införts i de lokala boenderiktlinjerna i Portugal, med syfte att ge en mer strukturerad och decentraliserad ram för den kortvariga uthyrningsmarknaden i Portugal.  Teamet från All Finance Matters tillhandahåller en guide som tydligt jämför 2023 års bestämmelser med de nya reglerna som träder i kraft den 1 november 2024. Denna lättlästa guide framhäver vad som har ändrats och vad som har tagits bort.

Som namnet antyder erbjuder All Finance Matters professionella tjänster, vägledning och råd för alla dina finansiella ärenden i Portugal, från skatter och gränsöverskridande beskattning, till företags- och privat bokföringstjänster, affärsrådgivning och fastighetsuthyrningsöverensstämmelse. Baserat i Tavira, Algarve, tillhandahåller de ärlig och praktisk rådgivning.

Den Lokala Boende (Alojamento Local eller AL) sektorn i Portugal har spelat en avgörande roll för att driva landets turismboom, vitaliserat stadsområden och gett fastighetsägare en lönsam inkomstkälla. Men den snabba tillväxten av kortvariga uthyrningar medförde utmaningar, inklusive bostadsbrist, stigande hyror och spänningar i samhällen. Som svar har regeringen successivt infört regler för att hantera dessa frågor, med målet att balansera fördelarna med AL med invånarnas behov.

Baserat på denna ram, nya AL-föreskrifter som träder i kraft den 1 november 2024, förfinar och utvidgar dessa åtgärder, med syfte att skapa en mer strukturerad och hållbar strategi. Viktiga uppdateringar inkluderar strängare licenskrav, förstärkt kommunal myndighet, reviderade skattepolitik och stöd för landsbygds- och lågdensitetsregioner.

Artikeln nedan, tillhandahållen av experterna på All Finance Matters, detaljerar ändringarna i Lokal Boende reglerna, som trädde i kraft den 1 november 2024.
Ladda ner All Finance Matters omfattande guide till förändringar i Lokal Boende regler i Portugal.

Förändringar av Lokal Boende (AL) regler
Upphävande av tidigare restriktioner
En stor uppdatering är upphävandet av Artikel 19 i Mais Habitação-lagen, som tidigare begränsade nya AL-registreringar. Från och med den 1 november 2024 kommer nya registreringar att tillåtas över hela landet, med undantag för angivna Område av Begränsning. För närvarande inkluderar dessa områden större delen av Lissabon och centrala Ericeira, där restriktioner kommer att kvarstå.
Fastighetsägare som är intresserade av att erhålla en AL-licens uppmanas att agera snabbt. Det nya dekretet ger kommuner större befogenhet att definiera Områden av Begränsning, vilket gör det möjligt för lokala råd att införa restriktioner på kortvariga uthyrningar efter eget gottfinnande.
 
Överförbarhet av AL-licenser
Enligt de nya föreskrifterna kan AL-licenser nu överföras i de flesta situationer, med undantag för egendomar belägna i Område av Begränsning där kommunala regler kan variera. Denna uppdatering förenklar processen för fastighetsägare, vilket gör det enklare att överföra licenser vid försäljning av en egendom, oavsett om det är en lägenhet eller en villa.

Året-runt verksamhet för primära bostäder
Den tidigare gränsen för att driva AL i primära bostäder för högst 120 dagar per år har avskaffats. Fastighetsägare kan nu driva sina AL utan några begränsningar av antalet driftsdagar, vilket ger större flexibilitet och potentiella inkomstmöjligheter.

Vandrarhemskrav
För vandrarhem i byggnader med horisontell egendom krävs enhälligt godkännande från alla bostadsrättsmedlemmar fortfarande för att erhålla en AL-licens. Denna åtgärd är avsedd att säkerställa harmoni bland invånarna genom att förhindra konflikter som kan uppstå från vandrarhemsverksamhet.
 
Kommunal övervakning och inspektioner
Kommuner har nu 60 dagar (eller 90 dagar i Område av Begränsning) på sig att motsätta sig AL-registreringar. Fastighetsägare har även möjlighet att begära en inspektion under registreringsprocessen om en licens fördröjs. Dessa åtgärder är utformade för att förbättra regelöverensstämmelse och säkerställa efterlevnaden av lokala standarder.
 
Licensavbokning
Nya bestämmelser tillåter att AL-licenser avbryts under specifika omständigheter. Om en bostadsrättsförening röstar med majoritet (över 50% ägarandel) för att avbryta en AL-licens på grund av verifierade och upprepade störningar, kan kommunen avbryta licensen. Licensinnehavaren behåller rätten till en hörsel, och all avbokning är begränsad till en maximal varaktighet av fem år.
 
Kapacitetsbegränsningar och ytterligare tjänster
AL som är registrerade som Apartamentos eller Estabelecimento de Hospedagem är nu begränsade till maximalt nio rum och 27 gäster.
Extra eller hopfällningsbara sängar kan läggas till, förutsatt att de inte överstiger 50% av de "normala" sängarna.
AL som är registrerade som Estabelecimento de Hospedagem kan erbjuda ytterligare tjänster, såsom mat- och dryckesalternativ, för att förbättra gästupplevelser.

Kommunikations- och försäkringsåtaganden
AL-licensinnehavare måste lämna sitt telefonnummer och e-postadress till bostadsrättsförvaltningen. Dessutom kan kommuner kräva bevis på AL-försäkring, vilket måste lämnas in inom tre dagar efter en begäran.
 
Område av Begränsning och Hållbar Tillväxt
Kommuner har makten att utse Område av Begränsning (där det finns ett överskott av AL-egendomar) och Områden av Hållbar Tillväxt (för att övervaka och förhindra översättning). Dessa åtgärder syftar till att upprätthålla en balans mellan utbud och efterfrågan, vilket säkerställer den hållbara utvecklingen av AL-sektorn.
 
Skatteregler Förblir Oförändrade
Medan de nya föreskrifterna medför operationella förändringar, förblir beskattningen på AL-verksamheter och fastighetsförsäljningar oförändrad. Viktiga överväganden inkluderar:

• Ägare som driver AL som egenföretagare måste pausa verksamheten i minst 36 månader innan försäljning för att dra nytta av nedsatt kapitalvinstskatt (CGT) ansvar.
• Om egendomen säljs med en aktiv AL-licens eller inom 36 månader efter upphörandet av verksamheten, kan inte utgifter dras av, och CGT kommer att bedömas på 95% av vinsten.
• Ägare uppmanas att noggrant planera sina fastighetsförsäljningar och söka professionell vägledning för att undersöka möjligheter att minimera skatteansvaret.

Planera Framåt för Framgång
Dessa uppdateringar introducerar betydande möjligheter och utmaningar för AL-fastighetsägare. All Finance Matters rekommenderar starkt att rådfråga en professionell rådgivare för att säkerställa efterlevnad av de nya reglerna, maximera potentialen för din egendom och optimera din skatteplanering.
Kontakta All Finance Matters på: info@afm.tax eller +351 281029059