Se han introducido cambios en la normativa de Alojamiento Local en Portugal, con el objetivo de proporcionar un marco más estructurado y descentralizado para el mercado de alquileres a corto plazo en Portugal.  El equipo de All Finance Matters proporciona una guía que compara claramente las regulaciones de 2023 con las nuevas reglas efectivas a partir del 1 de noviembre de 2024. Esta guía fácil de seguir destaca lo que ha cambiado y lo que se ha eliminado.

Como su nombre indica, All Finance Matters ofrece servicios profesionales, orientación y asesoramiento para todos sus asuntos financieros en Portugal, desde impuestos y tributación transfronteriza hasta servicios de contabilidad de empresas y particulares, consultoría empresarial y cumplimiento de alquiler de propiedades. Con sede en Tavira, Algarve, brindan asesoramiento honesto y práctico.

El sector de Alojamiento Local (AL) en Portugal ha jugado un papel crucial en el auge del turismo en el país, revitalizando áreas urbanas y proporcionando a los propietarios de inmuebles una fuente de ingresos lucrativa. Sin embargo, el rápido crecimiento de los alquileres a corto plazo ha traído desafíos, incluidas la escasez de viviendas, el aumento de los alquileres y tensiones en las comunidades. En respuesta, el gobierno ha introducido gradualmente regulaciones para abordar estos problemas, con el objetivo de equilibrar los beneficios del AL con las necesidades de los residentes.



En octubre de 2023, la Ley de Más Viviendas (Mais Habitação) marcó un cambio en el panorama del AL. Introdujo medidas como la suspensión de nuevas licencias de AL en "zonas de presión de vivienda," contribuciones obligatorias a fondos de vivienda asequible y controles más estrictos sobre licencias y cumplimiento. Estos cambios buscaron aliviar las presiones habitacionales y asegurar un uso más justo de las propiedades residenciales, pero también generaron debate entre los propietarios de propiedades y los actores turísticos preocupados por su impacto en el emprendimiento y el crecimiento económico.

Basándose en este marco, las nuevas regulaciones de AL efectivas a partir del 1 de noviembre de 2024, refinan y amplían estas medidas, con el objetivo de crear un enfoque más estructurado y sostenible. Las actualizaciones clave incluyen requisitos de licencias más estrictos, autoridad municipal mejorada, políticas fiscales revisadas y apoyo a regiones rurales y de baja densidad.

El artículo a continuación, proporcionado por los expertos de All Finance Matters, detalla los cambios en las regulaciones de Alojamiento Local, que entraron en vigencia el 1 de noviembre de 2024.
Descargue la guía completa de All Finance Matters sobre los cambios en las reglas de Alojamiento Local en Portugal.

Cambios en las regulaciones de Alojamiento Local (AL)
Revocación de Restricciones Anteriores
Una actualización importante es la derogación del Artículo 19 de la ley Mais Habitação, que anteriormente restringía nuevos registros de AL. A partir del 1 de noviembre de 2024, se permitirán nuevos registros en todo el país, excepto en áreas designadas de Contención. Actualmente, estas áreas incluyen la mayor parte de Lisboa y el centro de Ericeira, donde las restricciones permanecerán en su lugar.
Se anima a los propietarios de propiedades interesados en obtener una licencia de AL a actuar con rapidez. El nuevo decreto otorga a los municipios una mayor autoridad para definir áreas de Contención, lo que permite a los consejos locales imponer restricciones a los alquileres a corto plazo a su discreción.
 
Transferencia de Licencias de AL
Según las nuevas regulaciones, las licencias de AL ahora pueden transferirse en la mayoría de las situaciones, con la excepción de propiedades ubicadas en áreas de Contención donde las reglas municipales pueden variar. Esta actualización simplifica el proceso para los propietarios de propiedades, facilitando la transferencia de licencias al vender una propiedad, ya sea un apartamento o una villa.

Operación durante todo el año para Residencias Principales
Se ha eliminado el límite anterior de operar ALs en residencias principales por no más de 120 días al año. Los propietarios pueden ahora operar sus ALs sin restricciones en el número de días operativos, lo que ofrece una mayor flexibilidad y oportunidades de ingresos potenciales.

Requisitos de Licencia para Hostales
Para hostales en edificios de propiedad horizontal, sigue siendo obligatoria la aprobación unánime de todos los miembros del condominio para obtener una licencia de AL. Esta medida tiene como objetivo garantizar la armonía entre los residentes al prevenir conflictos que puedan surgir de las operaciones de los hostales.
 
Supervisión e Inspecciones Municipales
Los municipios ahora tienen 60 días (o 90 días en áreas de Contención) para oponerse a los registros de AL. Los propietarios también tienen la opción de solicitar una inspección durante el proceso de registro si se retrasa una licencia. Estas medidas están diseñadas para mejorar el cumplimiento normativo y garantizar el cumplimiento de los estándares locales.
 
Cancelación de Licencias
Las nuevas disposiciones permiten la cancelación de licencias de AL bajo circunstancias específicas. Si un condominio vota por mayoría (más del 50% de la propiedad) para dar por terminada una licencia de AL debido a perturbaciones verificadas y repetidas, el municipio puede cancelar la licencia. El titular de la licencia conserva el derecho a una audiencia, y cualquier cancelación está limitada a una duración máxima de cinco años.
 
Límites de Capacidad y Servicios Adicionales
Los AL registrados como Apartamentos o Establecimientos de Hospedaje ahora están limitados a una capacidad máxima de nueve habitaciones y 27 huéspedes.
Se pueden agregar camas extra o plegables, siempre que no excedan el 50% de las camas "normales".
Los AL registrados como Establecimiento de Hospedaje pueden ofrecer servicios adicionales, como opciones de alimentos y bebidas, para mejorar la experiencia de los huéspedes.

Obligaciones de Comunicación y Seguro
Los titulares de licencias de AL deben proporcionar su número de teléfono y dirección de correo electrónico a la administración del condominio. Además, los municipios pueden requerir prueba de seguro de AL, que debe presentarse dentro de los tres días de una solicitud.
 
Áreas de Contención y Crecimiento Sostenible
Los municipios tienen el poder de designar Áreas de Contención (donde hay un exceso de propiedades de AL) y Áreas de Crecimiento Sostenible (para monitorear y prevenir la sobresaturación). Estas medidas buscan mantener un equilibrio entre la oferta y la demanda, asegurando el desarrollo sostenible del sector de AL.
 
Reglas de Tributación Permanecen Sin Cambios
Si bien las nuevas regulaciones traen cambios operativos, la tributación de las operaciones de AL y las ventas de propiedades permanecen sin cambios. Consideraciones clave incluyen:

• Los propietarios que operan ALs como autónomos deben pausar la actividad durante al menos 36 meses antes de vender para beneficiarse de una responsabilidad reducida por impuesto sobre ganancias de capital (CGT).
• Si la propiedad se vende con una licencia de AL activa o dentro de los 36 meses de cesar la actividad, los gastos no se pueden deducir, y el CGT se evaluará sobre el 95% de la ganancia.
• Se recomienda a los propietarios planificar cuidadosamente la venta de sus propiedades y buscar asesoramiento profesional para explorar oportunidades para minimizar las obligaciones fiscales.

Planifique con Anticipación para el Éxito
Estas actualizaciones introducen importantes oportunidades y desafíos para los propietarios de propiedades de AL. All Finance Matters recomienda encarecidamente consultar con un asesor profesional para garantizar el cumplimiento de las nuevas reglas, maximizar el potencial de su propiedad y optimizar su planificación fiscal.
Contacte con All Finance Matters en: info@afm.tax o +351 281029059