Cosas que necesita saber sobre el impuesto sobre ganancias de capital

Descubre todo lo que necesitas saber sobre el Impuesto sobre las Ganancias de Capital en Portugal en 2025.

Antes de vender una propiedad en Portugal, es esencial entender cómo funciona el Impuesto sobre las Ganancias de Capital (CGT). Esta guía detalla cuándo y cómo se aplica el CGT, qué exenciones podrían estar disponibles y cómo reducir tu ganancia imponible.
Desde la declaración obligatoria, incluso si no se obtiene beneficio, hasta reclamar deducciones permitidas y navegar por las reglas para residentes y no residentes, este artículo te guía a través de todo lo que necesitas saber.

También explica cambios importantes en las reglas de reinversión y las condiciones específicas bajo las cuales se puede postergar o evitar el impuesto, ya sea reinvertiendo en otra vivienda o en productos financieros aprobados. Estar bien informado puede salvarte de sorpresas costosas y ayudarte a sacar el máximo provecho de la venta de tu propiedad.

Comprender el Impuesto sobre las Ganancias de Capital: Un Paso Crucial Antes de Vender tu Propiedad
por All Finance Matters

Entender el concepto de impuesto sobre las ganancias de capital es crucial antes de decidir vender tu propiedad. Una ganancia de capital ocurre cuando vendes algo por más de lo que gastaste para adquirirlo. Esto no se limita solo a inversiones, sino que también se aplica a propiedad personal como tu vivienda. Al conocer qué impuestos tendrás que pagar y cómo reducir esta responsabilidad, puedes tomar decisiones informadas sobre la venta de tu propiedad.

No puedes esconderte del departamento de impuestos.
Es importante tener en cuenta que cualquier transacción de propiedad realizada en Portugal debe ser reportada a las Autoridades Fiscales por el notario que realiza la escritura. Esto significa que cuando declaras la venta en tu declaración de impuestos, las autoridades fiscales ya están al tanto. No incluir esto en tu declaración puede tener consecuencias, por lo que es crucial cumplir con tus obligaciones de reporte.

Es obligatorio presentar una declaración de impuestos cada vez que vendes una propiedad en Portugal.
Independientemente de tu domicilio fiscal, si vendiste una propiedad situada en Portugal, esto significa que debes declararlo en tu declaración de impuestos en Portugal. Independientemente de si hubo ganancia o no, es obligatorio hacer esta declaración, que normalmente se realiza antes de junio del año siguiente a la venta, en caso de propiedad individual, o dentro de los 30 días posteriores a la venta, en caso de propiedad corporativa (empresas no residentes sin establecimiento permanente aquí).

Declarar la venta no significa que debas pagar un impuesto.
Solo pagas impuestos si tienes una ganancia de esta transacción, pero siempre debes reportar la venta en tu declaración de impuestos. Si la venta fue mayor que la compra, entonces la diferencia es una ganancia de capital, y eso se reporta en tus impuestos.
Ten en cuenta que el valor que pagaste por la propiedad debe ajustarse de acuerdo al coeficiente de índice de precios aplicable al año de compra. Esto significa que el valor de compra aumentará para el cálculo de la ganancia de capital. Además, algunos gastos se incluirán en la declaración de impuestos y se deducirán de cualquier ganancia obtenida.

¿En qué casos está exenta tu venta de impuestos?
Es posible estar exento de impuestos en ciertas situaciones. Por ejemplo, si la propiedad fue adquirida antes de 1989, no está sujeta a ningún CGT. Sin embargo, los contribuyentes aún tendrán que declarar la transacción.
Ten en cuenta que si adquiriste un terreno para construir antes de 1989 y vendiste el terreno o la propiedad ahora, esta ganancia aún está sujeta a impuestos, ya que la exención solo se aplica a propiedades ya terminadas y con una compra registrada antes de 1989.

Gastos permitidos para deducir tus ganancias de capital.
De la venta de tu propiedad, puedes deducir los costos incurridos con la operación de compra y venta de la propiedad (por ejemplo, IMT y registros en la compra, comisión inmobiliaria en la venta, etc.). Los contribuyentes también pueden deducir los costos incurridos en la propiedad durante los últimos doce años, como renovaciones de la propiedad u otros gastos realizados para aumentar el valor del activo, incluido el costo de la certificación energética.
Todas las facturas deben ser emitidas correctamente, con tu NIF y la dirección de la propiedad. También es importante que te des cuenta de que cada contribuyente es gravado individualmente; por lo tanto, si la casa es de tu propiedad y la de tu pareja, pero todos los costos están a tu nombre, podría significar que tienes una pérdida, y tu pareja tiene una ganancia. Una pérdida no se compensará con la pérdida de tu pareja, incluso si presentas una declaración conjunta. Por lo tanto, es importante solicitar dos facturas a nombre de cada socio cuando sea posible.

Propiedad individual de residentes versus no residentes: las ganancias de capital son gravadas de la misma manera
Si eres no residente a efectos fiscales, el impuesto sobre tus ganancias de capital se calcula de la misma manera que si fueras residente fiscal. Desde 2023, el impuesto sobre las ganancias de capital en propiedades de individuos no residentes se calcula sobre el 50% de la ganancia y se grava según las tarifas progresivas de impuestos. Ten en cuenta que en este caso, las autoridades fiscales requerirán información sobre tus ingresos mundiales para determinar tu tramo impositivo. Incluso si estás en el tramo más alto, 48% para ingresos superiores a 83.696€, efectivamente estás pagando el 24%, ya que pagas el 48% sobre la mitad de la ganancia.
Ten en cuenta que incluso cuando un no residente es gravado bajo las mismas reglas que un residente, como esta no es su residencia principal, las ganancias no pueden ser transferidas si compra otra propiedad. Esto solo estará disponible para aquellos residentes que vendan su residencia principal y compren otra propiedad que será su residencia principal.
Es importante enfatizar que si tu propiedad estuvo registrada como un negocio de AL en los 3 años antes de la venta, entonces el impuesto sobre las ganancias de capital continúa gravándose sobre el 95% de la ganancia, en lugar del 50% de la ganancia.

¡Nuevas reglas importantes para la reinversión de propiedades!
Si eres residente y esta es tu residencia principal, puedes reinvertir el producto de la venta en otra compra dentro de la UE. Esto debe hacerse en una compra realizada entre 24 meses antes y 36 meses después de la venta. Si la reinversión en la nueva propiedad es menor que la venta total, el impuesto se calculará de forma proporcional.

Ten en cuenta que lo que cambió es que la propiedad solo se considera tu residencia principal, si esta fue tu dirección registrada durante los últimos 12 meses antes de la venta. Y la reinversión solo está permitida si no has alquilado la propiedad o parte de ella durante estos últimos 12 meses.
Si no deseas reinvertir en otra propiedad, ten en cuenta que puedes reinvertir en un producto financiero. Siempre que el contribuyente esté demostrablemente jubilado o tenga 65 años de edad, puede optar por comprar un contrato de seguro o una afiliación individual a un fondo de pensiones abierto o una contribución al esquema financiado públicamente. Para que esto sea posible, la compra de este producto debe realizarse dentro de los seis meses posteriores a la fecha de venta de la propiedad.
No hay beneficio para excluir el impuesto sobre las ganancias de capital si la reinversión no se realiza dentro del período de seis meses mencionado, o si, en cualquier año, el valor de los beneficios recibidos excede el límite del 7,5% del monto invertido. Ambas opciones de reinversión pueden realizarse juntas, parcialmente en una nueva propiedad o un contrato de seguros.
Ten en cuenta que si no cumples con la reinversión declarada en tu declaración de impuestos o reinviertes una cantidad menor, el impuesto será reevaluado y pagarás intereses.
Incluso si no planeas vender tu hogar por ahora, es importante que conserves todos los comprobantes de los gastos y te asegures de que las facturas incluyan tu nombre, número fiscal y, muy importante, la dirección correcta de la propiedad. El pago de préstamos hipotecarios contraídos para comprar la propiedad también se tendrá en cuenta al calcular la declaración de impuestos.

Si tienes alguna pregunta sobre cómo se aplica el impuesto sobre las ganancias de capital a la venta de tu propiedad o si necesitas ayuda con la planificación y cumplimiento de impuestos, nuestro equipo de expertos está aquí para ayudarte.
No dudes en contactarnos en info@afm.tax o llamar al +351 281 029 059 para recibir apoyo personalizado.


Información originalmente publicada por All Finance Matters.


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