Les choses à savoir sur l'impôt sur les plus-values

Découvrez tout ce que vous devez savoir sur l'impôt sur les plus-values au Portugal en 2025.
Avant de vendre une propriété au Portugal, il est essentiel de comprendre comment fonctionne l'impôt sur les plus-values. Ce guide explique quand et comment l'impôt sur les plus-values s'applique, quelles exemptions pourraient être disponibles, et comment réduire votre gain imposable.
De la déclaration obligatoire—même en l'absence de profit—à la réclamation de déductions admissibles et à la navigation des règles pour les résidents et les non-résidents, cet article vous guide à travers tout ce que vous devez savoir.

Il explique également les changements importants apportés aux règles de réinvestissement et les conditions spécifiques dans lesquelles l'impôt peut être différé ou évité, que vous réinvestissiez dans une autre maison ou des produits financiers approuvés. Être bien informé peut vous éviter des surprises coûteuses et vous aider à tirer le meilleur parti de la vente de votre propriété.

Cet article a été fourni par des consultants fiscaux et comptables experts All Finance Matters . Ils travaillent avec des résidents, des expatriés et des entreprises pour garantir la conformité fiscale ainsi que l'efficacité fiscale. Leurs conseils sont pratiques, concrets et à jour, et peuvent vous aider à économiser de l'argent.
 

---

Comprendre l'impôt sur les plus-values : Une étape cruciale avant de vendre votre propriété
par All Finance Matters

Comprendre le concept de l'impôt sur les plus-values est crucial avant de décider de vendre votre propriété. Une plus-value se produit lorsque vous vendez quelque chose plus cher que ce que vous avez dépensé pour l'acquérir. Cela ne se limite pas seulement aux investissements, mais s'applique également aux biens personnels comme votre maison. En connaissant l'impôt que vous aurez à payer et comment réduire cette responsabilité, vous pouvez prendre des décisions éclairées concernant la vente de votre propriété.
 
Vous ne pouvez pas échapper au fisc.
Il est important de noter que toute transaction immobilière réalisée au Portugal doit être signalée aux Autorités Fiscales par le notaire qui exécute l'acte. Cela signifie que lorsque vous déclarez la vente dans votre déclaration d'impôt, les autorités fiscales en sont déjà informées. Ne pas inclure cela dans votre déclaration peut avoir des conséquences, il est donc crucial de remplir vos obligations déclaratives.
 
Il est obligatoire de déposer une déclaration d'impôt à chaque fois que vous vendez une propriété au Portugal.
Indépendamment de votre domicile fiscal, si vous avez vendu une propriété située au Portugal, cela signifie que vous devez le déclarer dans votre déclaration d'impôt au Portugal. Peu importe s'il y a eu un gain ou non, il est obligatoire de faire cette déclaration, ce qui se fait normalement avant juin de l'année suivant la vente, en cas de propriété individuelle, ou dans les 30 jours suivant la vente, en cas de propriété d'entreprise (sociétés non résidentes sans établissement stable ici).
 
Déclarer la vente ne signifie pas que vous devez payer un impôt.
Vous ne payez d'impôt que si vous avez un gain de cette transaction, mais vous devez toujours déclarer la vente dans votre déclaration d'impôt. Si la vente était supérieure à l'achat, alors la différence est une plus-value, et elle est déclarée dans vos impôts.
Veuillez noter que la valeur que vous avez payée pour la propriété doit être ajustée en fonction du coefficient d'indice des prix applicable à l'année d'achat. Cela signifie que la valeur d'achat augmentera pour le calcul des plus-values. De plus, certains frais seront inclus dans la déclaration d'impôt et déduits de tout gain obtenu.
 
Dans quels cas votre vente est-elle exemptée d'impôt?
Il est possible d'être exempté d'impôt dans certaines situations. Par exemple, si la propriété a été acquise avant 1989, elle n'est pas soumise à l'impôt sur les plus-values. Néanmoins, les contribuables devront toujours déclarer la transaction.
Veuillez noter que si vous avez acquis un terrain pour construire avant 1989 et avez vendu le terrain ou la propriété maintenant, ce gain reste imposable, car l'exemption s'applique uniquement aux propriétés déjà terminées et enregistrées avant 1989.
 
Dépenses autorisées pour déduire vos plus-values.
De la vente de votre propriété, vous pouvez déduire les frais engagés lors de l'opération d'achat et de vente de la propriété (par exemple, IMT et registres sur l'achat, commission immobilière sur la vente, etc.). Les contribuables peuvent également déduire les coûts engagés dans la propriété au cours des douze dernières années, tels que les rénovations de biens ou d'autres dépenses pour augmenter la valeur de l'actif, y compris le coût de la certification énergétique.
Toutes les factures doivent être émises correctement, avec votre NIF et l'adresse de la propriété. Il est également important de noter que chaque contribuable est imposé individuellement; par conséquent, si la maison vous appartient à vous et à votre partenaire, mais que tous les frais sont à votre nom, cela pourrait signifier que vous avez une perte, et votre partenaire a un gain. Une perte ne compensera pas la perte de votre partenaire, même si vous faites une déclaration conjointe. Il est donc important de demander deux factures au nom de chaque partenaire lorsque c'est possible.
 
Propriété individuelle des résidents vs des non-résidents: les plus-values sont imposées de la même manière
Si vous êtes non-résident à des fins fiscales, l'impôt sur vos plus-values est calculé de la même manière que si vous étiez résident fiscal. Depuis 2023, l'impôt sur les plus-values des propriétés détenues par des particuliers non-résidents est désormais prélevé sur 50% du gain et imposé selon les taux d'imposition progressifs. Veuillez noter que dans ce cas, les autorités fiscales demanderont des informations sur votre revenu mondial pour déterminer votre tranche d'imposition. Même si vous êtes dans la tranche la plus élevée, 48% pour les revenus supérieurs à 83 696€, vous payez effectivement 24% car vous payez 48% sur la moitié du gain.
Veuillez noter que même si un non-résident est imposé selon les mêmes règles qu'un résident, comme ce n'est pas sa résidence principale, les gains ne peuvent pas être reportés s'il achète une autre propriété. Cela ne sera disponible que pour ceux qui résident qui vendent leur résidence principale et achètent une autre propriété qui sera leur résidence principale.
Il est important de souligner que si votre propriété était enregistrée en tant qu'activité AL dans les 3 années précédant la vente, alors l'impôt sur les plus-values continue d'être prélevé sur 95% du gain, au lieu de 50% du gain.
 
Nouvelles règles importantes pour le réinvestissement immobilier!
Si vous êtes résident et que c'est votre résidence principale, vous pouvez réinvestir le produit de la vente dans un autre achat dans l'UE. Cela doit être fait sur un achat effectué entre 24 mois avant et 36 mois après la vente. Si le réinvestissement dans la nouvelle propriété est inférieur à la vente totale, l'impôt sera calculé au prorata.
 
Veuillez noter que ce qui a changé, c'est que la propriété est uniquement considérée comme votre résidence principale, si elle était votre adresse enregistrée au cours des 12 derniers mois précédant la vente. Et le réinvestissement n'est autorisé que si vous n'avez pas loué la propriété ou une partie de celle-ci au cours de ces 12 derniers mois.
Si vous ne souhaitez pas réinvestir dans une autre propriété, veuillez noter que vous pouvez réinvestir dans un produit financier. À condition que le contribuable soit manifestement à la retraite ou a 65 ans, il peut choisir d'acheter un contrat d'assurance ou une adhésion individuelle à un fonds de pension ou une cotisation à un régime financé par l'État. Pour que cela soit possible, l'achat de ce produit doit être effectué dans les six mois suivant la date de vente de la propriété.
Il n'y a aucun avantage à exclure l'impôt sur les plus-values si le réinvestissement n'est pas effectué dans le délai de six mois mentionné, ou si, au cours d'une année, la valeur des avantages reçus dépasse le plafond de 7,5% du montant investi. Les deux options de réinvestissement peuvent être effectuées ensemble, partiellement dans une nouvelle propriété ou un contrat d'assurance.
Veuillez noter que si vous ne respectez pas le réinvestissement déclaré dans votre déclaration d'impôt ou si vous réinvestissez un montant inférieur, l'impôt sera réévalué, et vous paierez des intérêts.
Même si vous ne prévoyez pas de vendre votre maison pour l'instant, il est important de conserver toutes les charges de justificatifs et de vous assurer que les factures comprennent votre nom, numéro fiscal, et, très important, l'adresse correcte de la propriété. Le remboursement des prêts hypothécaires contractés pour l'achat de la propriété sera également pris en compte lors du calcul de la déclaration d'impôt.
 
Si vous avez des questions sur la manière dont l'impôt sur les plus-values s'applique à la vente de votre propriété ou si vous avez besoin d'aide pour la planification fiscale et la conformité, notre équipe d'experts est là pour vous aider.
N'hésitez pas à nous contacter à l'adresse suivante : info@afm.tax ou appelez le +351 281 029 059 pour un soutien personnalisé.


Informations initialement publiées par All Finance Matters


IL EST POSSIBLE QUE VOUS AIMIEZ AUSSI

• Création d'une entreprise au Portugal - ce que vous devez savoir
• Les 10 meilleures raisons de prendre sa retraite en Algarve
• Services financiers en Algarve
• Mise en place d'une résidence secondaire au Portugal
• Conseils essentiels pour l'achat et la vente de biens immobiliers en Algarve