Rzeczy, o których musisz wiedzieć dotyczące podatku od zysków kapitałowych

Dowiedz się wszystkiego, co powinieneś wiedzieć o podatku od zysków kapitałowych w Portugalii w 2025 roku.
Przed sprzedażą nieruchomości w Portugalii warto zrozumieć, jak działa podatek od zysku kapitałowego (CGT). Ten przewodnik wyjaśnia, kiedy i w jaki sposób stosuje się CGT, jakie zwolnienia mogą być dostępne oraz jak zmniejszyć swój opodatkowany zysk.
Od obowiązkowego zgłaszania—nawet jeśli nie osiągnięto zysku—po ubieganie się o dopuszczalne odliczenia i poruszanie się po przepisach dotyczących mieszkańców i osób niebędących mieszkańcami, ten artykuł przeprowadzi cię przez wszystko, co musisz wiedzieć.

Wyjaśnia również istotne zmiany w zasadach reinwestycji i specyficzne warunki, na podstawie których podatek można odroczyć lub uniknąć, czy to reinwestując w inny dom, czy w zatwierdzone produkty finansowe. Bycie dobrze poinformowanym może uchronić cię przed kosztownymi niespodziankami i pomóc w jak najlepszym wykorzystaniu sprzedaży nieruchomości.

Ten artykuł został dostarczony przez ekspertów ds. podatkowych i księgowości All Finance Matters. Współpracują oni z mieszkańcami, ekspatami i firmami, aby zapewnić zgodność podatkową wraz z efektywnością podatkową. Ich doradztwo jest praktyczne, konkretne i aktualne, i może pomóc zaoszczędzić pieniądze.
 

---

Zrozumienie podatku od zysków kapitałowych: Niezbędny krok przed sprzedażą nieruchomości
przez All Finance Matters

Zrozumienie pojęcia podatku od zysków kapitałowych jest kluczowe przed podjęciem decyzji o sprzedaży nieruchomości. Zysk kapitałowy występuje wtedy, gdy sprzedajesz coś za więcej, niż wydałeś na jego nabycie. Nie ogranicza się to tylko do inwestycji, ale odnosi się także do własności osobistej, jak na przykład domu. Znając wysokość podatku, jaki będziesz musiał zapłacić, i sposób obniżenia tej odpowiedzialności, możesz podejmować świadome decyzje dotyczące sprzedaży nieruchomości.
 
Nie można ukryć się przed urzędem skarbowym.
Warto zauważyć, że każda transakcja na nieruchomości dokonana w Portugalii musi być zgłoszona władzom skarbowym przez notariusza, który wykonuje czynności notarialne. Oznacza to, że gdy zgłosisz sprzedaż w swoim zeznaniu podatkowym, władze skarbowe już o tym wiedzą. Nieuwzględnienie tego w swojej deklaracji może prowadzić do konsekwencji, dlatego ważne jest spełnienie swoich obowiązków zgłoszeniowych.
 
Jest obowiązkowe złożenie zeznania podatkowego za każdorazową sprzedaż nieruchomości w Portugalii.
Niezależnie od twojego miejsca zamieszkania podatkowego, jeśli sprzedałeś nieruchomość znajdującą się w Portugalii, oznacza to, że musisz zadeklarować to w swojej deklaracji podatkowej w Portugalii. Bez względu na to, czy był zysk, czy nie, konieczne jest dokonanie takiego zgłoszenia, które zazwyczaj następuje przed czerwcem roku następującego po sprzedaży, w przypadku własności indywidualnej, lub w ciągu 30 dni po sprzedaży, w przypadku posiadania przez firmę (firmy zagraniczne bez stałego przedstawicielstwa tutaj).
 
Zgłoszenie sprzedaży nie oznacza konieczności zapłaty podatku.
Płacisz podatek tylko w przypadku uzyskania zysku z tej transakcji, ale zawsze musisz zgłosić sprzedaż w swojej deklaracji podatkowej. Jeśli cena sprzedaży była wyższa niż zakupu, różnica jest zyskiem kapitałowym, który jest zgłaszany w zeznaniach podatkowych.
Należy pamiętać, że wartość, jaką zapłaciłeś za nieruchomość, musi być dostosowana zgodnie z przelicznikiem współczynnika indeksu cenowego obowiązującym w roku zakupu. Oznacza to, że wartość zakupu zostanie zwiększona dla obliczenia zysków kapitałowych. Ponadto niektóre wydatki zostaną uwzględnione w zeznaniu podatkowym i odjęte od ewentualnego zysku uzyskanego.
 
W jakich przypadkach sprzedaż może być zwolniona z podatku?
Możliwe jest zwolnienie z podatku w niektórych sytuacjach. Na przykład jeśli nieruchomość została nabyta przed 1989 rokiem, nie podlega ona żadnemu podatkowi od zysków kapitałowych. Niemniej jednak podatnicy nadal muszą zgłosić transakcję.
Należy pamiętać, że jeśli nabyłeś działkę pod zabudowę przed 1989 rokiem i teraz sprzedałeś działkę lub nieruchomość, ten zysk podlega opodatkowaniu, ponieważ zwolnienie dotyczy tylko nieruchomości już wykończonych i zarejestrowanych przed 1989 rokiem.
 
Wydatki, które możesz odliczyć od swoich zysków kapitałowych.
Z sprzedaży twojej nieruchomości możesz odliczyć koszty związane z operacją zakupu i sprzedaży nieruchomości (np. IMT i rejestracje przy zakupie, prowizję agencji nieruchomości przy sprzedaży itp.). Podatnicy mogą także odliczyć koszty poniesione na nieruchomość w ciągu ostatnich dwunastu lat, takie jak remonty nieruchomości lub inne wydatki przeznaczone na zwiększenie wartości majątku, w tym koszty certyfikacji energetycznej.
Wszystkie faktury muszą być wystawione poprawnie, z twoim NIP i adresem nieruchomości. Ważne jest również, abyś zdawał sobie sprawę, że każdy podatnik jest rozliczany indywidualnie; dlatego, jeśli dom należy do ciebie i twojego partnera, ale wszystkie koszty są na twoje nazwisko, może to oznaczać twoją stratę, a twój partner zysk. Jedna strata nie zostanie odliczona od straty partnera, nawet jeśli składasz deklarację wspólną. Dlatego ważne jest, aby poprosić o dwie faktury na nazwisko każdego partnera, jeśli to możliwe.
 
Własność indywidualna mieszkańców vs. mieszkańców poza granicami kraju: zyski kapitałowe są opodatkowane tak samo
Jeśli nie jesteś mieszkańcem podatkowym, podatek od zysków kapitałowych jest obliczany tak samo, jak gdybyś był rezydentem. Od 2023 roku podatek od zysków kapitałowych od nieruchomości posiadanych przez osoby podejmujące prace poza granicami kraju jest obecnie pobierany od 50% zysku i opodatkowywany według postępujących stawek podatkowych. Należy pamiętać, że w tym przypadku władze skarbowe będą wymagać informacji na temat twoich dochodów z całego świata, aby określić swój przedział podatkowy. Nawet jeśli znajdujesz się w najwyższym przedziale, tj. 48% dla dochodów powyżej 83.696€, efektywnie płacisz 24%, ponieważ płacisz 48% od połowy zysku.
Należy pamiętać, że nawet gdy osoba niebędąca mieszkańcem jest opodatkowana według tych samych zasad co mieszkaniec, ponieważ nie jest to jego główna rezydencja, zyski nie mogą być przeniesione, jeśli kupuje inną nieruchomość. To będzie dostępne tylko dla tych mieszkańców, którzy sprzedali swoją główną rezydencję i kupili inną nieruchomość, która będzie ich główną rezydencją.
Ważne jest podkreślenie, że jeśli twoja nieruchomość była zarejestrowana jako działalność AL w ciągu 3 lat przed sprzedażą, to podatek od zysków kapitałowych nadal jest pobierany od 95% zysku, zamiast 50% zysku.
 
Nowe, istotne zasady dotyczące reinwestycji nieruchomości!
Jeśli jesteś mieszkańcem i to jest twoja główna rezydencja, możesz zainwestować kwotę ze sprzedaży w inny zakup w UE. Musi to być zakup dokonany w ciągu 24 miesięcy przed, lub 36 miesięcy po sprzedaży. Jeśli reinwestycja w nową nieruchomość jest niższa niż całkowita kwota sprzedaży, podatek będzie obliczany proporcjonalnie.
 
Należy zauważyć, że zmieniło się to, że nieruchomość jest uważana za twoją główną rezydencję, jeśli to był twój zarejestrowany adres w ciągu ostatnich 12 miesięcy przed sprzedażą. I reinwestycja jest dozwolona tylko wtedy, jeśli nie wynajmowałeś nieruchomości lub jej części w ciągu ostatnich 12 miesięcy.
Jeśli nie chcesz reinwestować w inną nieruchomość, należy zauważyć, że możesz zainwestować w produkt finansowy. Pod warunkiem, że podatnik jest udokumentowanie na emeryturze lub ma 65 lat, może wybrać kupno umowy ubezpieczeniowej lub indywidualne członkostwo w otwartym funduszu emerytalnym lub wpłaty do publicznie finansowanego systemu. Aby to było możliwe, zakup tego produktu musi zostać dokonany w ciągu sześciu miesięcy od daty sprzedaży nieruchomości.
Nie ma korzyści z wyłączenia podatku od zysków kapitałowych, jeśli reinwestycja nie zostanie dokonana w tym okresie sześciu miesięcy, czy też, jeśli w dowolnym roku wartość otrzymywanych korzyści przekracza limit 7,5% zainwestowanej kwoty. Obydwie opcje reinwestycji można wykonać wspólnie, częściowo w nową nieruchomość, częściowo w umowę ubezpieczeniową.
Należy pamiętać, że jeśli nie spełnisz reinwestycji zgłoszonych w swojej deklaracji podatkowej lub zainwestujesz mniejszą kwotę, podatek zostanie ponownie oceniony, a ty zapłacisz odsetki.
Nawet jeśli nie planujesz teraz sprzedawać swojego domu, ważne jest, aby zachować wszystkie opłaty wspierające i sprawić, aby faktury zawierały twoje imię, numer fiskalny i, bardzo istotne, prawidłowy adres nieruchomości. Spłata kredytów hipotecznych zaciągniętych na zakup nieruchomości będzie również brana pod uwagę przy obliczaniu zeznania podatkowego.
 
Jeśli masz jakiekolwiek pytania dotyczące sposobu stosowania podatku od zysków kapitałowych do sprzedaży nieruchomości lub potrzebujesz pomocy w planowaniu i zgodności podatkowej, nasz ekspert zespół jest tutaj, aby pomóc.
Zachęcamy do kontaktu pod adresem info@afm.tax lub pod numerem telefonu +351 281 029 059 w celu uzyskania spersonalizowanej pomocy.


Informacja pierwotnie opublikowana przez All Finance Matters.


MOŻE CIĘ TO RÓWNIEŻ ZAINTERESOWAĆ

• Start firmy w Portugalii - co warto wiedzieć
• Najważniejsze 10 powodów emerytury na Algarve
• Usługi finansowe na Algarve
• Ustawienie domu w Portugalii na wakacje
• Najlepsze porady dotyczące kupna i sprzedaży nieruchomości na Algarve