キャピタルゲイン税について知っておくべきこと

2025年のポルトガルにおけるキャピタルゲイン税についてすべてを見つけよう
ポルトガルで不動産を売る前に、キャピタルゲイン税（CGT）がどのように機能するかを理解することが不可欠です。このガイドでは、CGTがいつ発生し、どのように適用されるか、可能な免除事項、課税対象の利益を減らす方法などが説明されています。
利益が出なくても報告が必要であることから始めて、許可された控除の請求や住民および非居住者向けの規則のナビゲーションなど、この記事では知っておくべきすべてがわかります。

さらに、再投資規則の重要な変更と、別の住宅または承認済みの金融商品への再投資によって税金を延期または回避できる具体的な条件についても説明されています。よく知らされていることで、コストのかかる驚きを避け、財産の売却を最大限に利用できます。

この記事は、専門家税および会計コンサルタントであるAll Finance Mattersより提供されました。彼らは住民、外国人、および企業と協力して、税の遵守と効率性を確保します。彼らの指導は実用的で実行可能で現在のものであり、費用を節約するのに役立ちます。
 

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不動産を売る前にキャピタルゲイン税を理解する
by All Finance Matters

物件を売る前にキャピタルゲイン税の概念を理解することは重要です。キャピタルゲインは、何かを取得する際にかかった費用よりも高い価格で売却するときに発生します。これは投資に限らず、自宅などの個人所有物にも適用されます。支払わなければならない税金とその責任をどのように軽減するかを把握することで、物件の売却に関する情報を元にした決定ができます。
 
税務署から逃れることはできません。
ポルトガルで行われたすべての不動産取引は、公証人が警察署に報告する必要があります。したがって、売却を税務署に報告する際、税務当局はすでにそのことを認識しています。この宣言に含まれていない場合、結果が生じる可能性があるため、報告義務を果たすことが非常に重要です。
 
ポルトガルの物件を売却するたびに確定申告を提出することが義務付けられています。
納税者の税法住所にかかわらず、ポルトガルにある物件を売却した場合、これはポルトガルの税金に記載する必要があるということです。利益があるかどうかに関わらず、この宣言を行うことが義務付けられており、通常は、個人所有物の場合には売却後の翌年6月まで、法人所有物の場合（常駐していない企業がここで完全な施設を持っていない）には売却後30日以内に行われます。
 
売却を宣言することで税金を支払う必要はありません。
この取引から利益を得ていない場合は、税金を支払う必要はありませんが、常に税金を宣言する必要があります。購入した物件の価値は、購入年の適用される価格指数係数に従って調整される必要があります。これは、資本利得計算において購入価格が増加することを意味します。また、特定の経費は税金申告書に含まれ、取得した利益から差し引かれます。
 
売却が非課税となるケース
特定の状況で税金が非課税となる可能性があります。たとえば、1989年以前に物件を取得した場合、CGTに対しては課税されません。ただし、納税者は引き続き取引を宣言する必要があります。
1989年以前に建設用地を取得し、現在地または物件を売却した場合、この利益は課税対象となります。特例は1989年以前に完成し登録された物件にのみ適用されます。
 
資本利得を差し引くことが許可される経費
物件の売却から、取得手続きと物件の売却にかかった費用（購入時のIMTおよび登記、売却時の不動産手数料など）を差し引くことができます。納税者はさらに、過去12年間の物件に関連するコストを差し引くことができます。これには、物件のリフォームや資産価値を増加させるために費やしたその他の支出、エネルギー認証の費用などが含まれます。
すべての請求書は適切に発行され、あなたのNIFと物件の住所が記載されている必要があります。また、各納税者が個別に課税されることを理解することが重要です。したがって、どちらの相手にも家が属しているが、すべてのコストがあなたの名前である場合、お互いに損失があるかもしれません。パートナーが共同でファイルを提出しても、1つの損失はもう1つの損失とは相殺されません。したがって、できる限り各パートナーの名前で2つの請求書を要求することが重要です。
 
居住者対非居住者の個別所有：キャピタルゲインは同じ方法で課税されます
税法上の非居住者である場合、個人のキャピタルゲイン税は、課税される利益の50％に対して課税され、段階的な課税率に従います。2023年以降、非居住者個人が所有する物件のキャピタルゲイン税は、課税される利益の50％に対して課税されます。この場合、税務当局はあなたの世界中の所得に関する情報を必要とし、税率を決定します。最高税率である83,696ユーロを超える収入の場合、48％を支払うことになりますが、実際には得た利益の半分に対して48％を支払います。
非居住者が居住者と同じルールに基づいて課税される場合でも、これが彼の主たる居住地でないため、もし別の物件を購入した場合、利益を繰り越すことはできません。これは、彼らの主たる住所を売却し、それが間もなく主たる住所になる別の物件を購入した住民にのみ利用可能です。
3年間の間に不動産として登録された場合、キャピタルゲイン税は引き続き利益の95％に対して課税されます。課税される利益の50％ではなく、利益の95％に対して課税されます。
 
物件再投資のための重要な新しいルール！
居住者であり、これがあなたの主要な住所である場合、EU内で別の購入に売却収益を再投資することができます。これは、売却から24カ月前から36カ月後の購入で行う必要があります。新しい物件への再投資が売却総額よりも低い場合、税金は比例して計算されます。
 
気を付けてください、物件が売られるまでの直近12カ月間に登録された住所でない場合、物件は主要居住地とはみなされません。そして、ここ最近このキャピタルゲインは購入価格の50%ではなく、95％に課税される非居住者が含まれます。
他の物件に再投資することを選択しない場合、金融商品に再投資することもできます。納税者が明証されて引退しているか、65歳である場合、保険契約またはオープンな年金基金の個人会員資格または公的資金制度への貢献を選択できます。しかし、この製品の購入は、物件の売却日から6か月以内に行われる必要があります。
この6か月間の期間に再投資が行われない場合や、任意の年に受け取った利益額が投資額の7.5%の制限を超える場合は、キャピタルゲイン税を除外する利点はありません。両方の再投資オプションは一緒に行うことができ、新しい物件または保険契約の一部として部分的に行うことができます。
税申告で再投資が満たされない場合や再投資が少ない場合、税金は再評価され、利子を支払うことになります。
現時点で自宅を売却する予定がなくても、すべての関連請求書を保管し、請求書にはあなたの名前、税金番号、そして、非常に重要な点として、物件の正確な住所が含まれていることを確認してください。物件を購入する際に負担した住宅ローンの返済も、税金の申告の際に考慮されます。
 
あなたの物件売却にキャピタルゲイン税がどのように適用されるかについて疑問がある場合や、税金計画や遵守に支援が必要な場合は、専門家チームがお手伝いします。
お気軽にお問い合わせください：info@afm.tax


情報は元々All Finance Mattersによって公開されたものです。


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