Det du skal vide om kapitalgevinster skat

Få alt at vide om Kapitalgevinster Skat i Portugal i 2025.
Før du sælger ejendom i Portugal, er det vigtigt at forstå, hvordan Kapitalgevinster Skat (CGT) fungerer. Denne guide beskriver hvornår og hvordan CGT gælder, hvilke undtagelser der måske er tilgængelige, og hvordan du kan reducere din skattepligtige gevinst.

Blandt obligatorisk rapportering—selvom der ikke tjenes profit—til at kræve fradragsberettigede fradrag og navigere i regler for beboere og ikke-beboere, guider denne artikel dig gennem alt, hvad du har brug for at vide.

Det beskriver også vigtige ændringer i regler for geninvestering og de specifikke betingelser, hvorunder skat kan udsættes eller undgås, uanset om der reinvesteres i en anden bolig eller godkendte finansielle produkter. At være velinformeret kan redde dig fra dyre overraskelser og hjælpe dig med at få det bedste ud af din ejendomssalg.

Denne artikel blev leveret af ekspertskat- og regnskabskonsulenter All Finance Matters . De arbejder med beboere, expats og virksomheder for at sikre skatteoverholdelse samt skatteeffektivitet. Deres vejledning er praktisk, handlingsrettet og aktuel og kan hjælpe dig med at spare penge.

---

At forstå Kapitalgevinster Skat: Et Afgørende Skridt Før Du Sælger Din Ejendom
af All Finance Matters

At forstå begrebet kapitalgevinster skat er afgørende, før du beslutter at sælge din ejendom. En kapitalgevinst opstår, når du sælger noget for mere end du har brugt for at erhverve det. Dette er ikke kun begrænset til investeringer, men gælder også for personlige ejendele som dit hjem. Ved at vide, hvilken skat du skal betale, og hvordan du kan reducere dette ansvar, kan du træffe informerede beslutninger om dit ejendomssalg.

 

Du kan ikke skjule dig for skattemyndigheden.
Det er vigtigt at bemærke, at enhver ejendomstransaktion, der udføres i Portugal, skal rapporteres til Skattemyndighederne af notaren, der udfører dokumentet. Dette betyder, at når du erklærer salget på din skatteopgørelse, er skattemyndighederne allerede opmærksomme på det. Hvis du undlader at inkludere dette i din erklæring, kan det få konsekvenser, så det er afgørende at opfylde dine rapporteringsforpligtelser.

 

Det er obligatorisk at indsende en skatteopgørelse hver gang du sælger en portugisisk ejendom.
Uanset din skattebopæl, hvis du har solgt en ejendom beliggende i Portugal, betyder det, at du skal erklære det i din skatteopgørelse i Portugal. Uanset om der var en gevinst eller ej, er det obligatorisk at foretage denne erklæring, hvilket normalt sker før juni året efter salget, i tilfælde af individuel ejerskab, eller inden for 30 dage efter salget, i tilfælde af virksomhedsejerskab (ikke-residente selskaber uden fast forretningssted her).

 

At erklære salget betyder ikke, at du skal betale skat.
Du betaler kun skat, hvis du har en gevinst fra denne transaktion, men du skal altid rapportere salget i din skatteopgørelse. Hvis salget var højere end købsprisen, er forskellen en kapitalgevinst, som rapporteres på dine skatter.

 

Vær opmærksom på, at værdien, du har betalt for ejendommen, skal justeres i henhold til prisindekskoefficienten, der er gældende for købsåret. Dette betyder, at købsværdien vil blive forhøjet for kapitalgevinstberegningen. Derudover vil nogle udgifter blive inkluderet i skatteopgørelsen og fradrages fra eventuel opnået gevinst.

 

I hvilke tilfælde er dit salg skattefrit?
Det er muligt at være fritaget for skat i visse situationer. For eksempel, hvis ejendommen blev erhvervet før 1989, er den ikke ansvarlig for nogen kapitalgevinster. Skatteyder skal dog stadig erklære transaktionen.

 

Vær opmærksom på, at hvis du erhvervede en grund til at bygge før 1989 og nu sælger grunden eller ejendommen, er denne gevinst stadig ansvarlig for skat, da undtagelsen kun gælder for ejendomme, der allerede er færdiggjort og registreret køb før 1989.

 

Udgifter tilladt at fradrage dine kapitalgevinster.
Fra salget af din ejendom kan du fradrage omkostningerne i forbindelse med købs- og salgsoperationen af ejendommen (f.eks. IMT og registreringer ved køb, ejendomskommission ved salg osv.). Skatteydere kan også fradrage omkostninger i forbindelse med ejendommen i løbet af de sidste tolv år, såsom ejendomsrenoveringer eller andre penge, der er brugt til at øge aktivets værdi, herunder omkostningen ved energicertificeringen.

 

Alle fakturaer skal udstedes korrekt, med dit NIF og ejendommens adresse. Det er også vigtigt at bemærke, at hver skatteyder beskattes individuelt; derfor, hvis huset tilhører dig og din partner, men alle omkostninger er i dit navn, kan det betyde, at du har et tab, og din partner har en gevinst. Et tab vil ikke blive opvejet mod din partners tab, selv hvis I indsender fælles. Derfor er det vigtigt at anmode om to fakturaer i navnet på hver partner, når det er muligt.

 

Beboeres vs Ikke-beboeres individuelle ejerskab: kapitalgevinster beskattes ens
Hvis du er ikke-beboer af skattemæssige årsager, beregnes skatten på dine kapitalgevinster på samme måde som hvis du var en skatteyder. Siden 2023 beregnes kapitalgevinstskat på ejendomme ejet af en ikke-resident personer nu på 50% af gevinsten og beskattes i henhold til de progressive skattesatser. Bemærk venligst, at i dette tilfælde vil skattemyndighederne kræve oplysninger om din globale indtægt for at fastlægge din skatteklasse. Selvom du er i den højeste skatteklasse, 48% for indtægter over 83.696€, betaler du effektivt 24%, da du betaler 48% af halvdelen af gevinsten.

 

Vær opmærksom på, at selvom en ikke-resident beskattes under de samme regler som en resident, da dette ikke er hans primære bopæl, kan gevinsterne ikke rulles over, hvis han køber en anden ejendom. Dette vil kun være muligt for de beboere, der sælger deres primære bopæl og køber en anden ejendom, der vil være deres primære bopæl.

 

Det er vigtigt at understrege, at hvis din ejendom var registreret som en AL-virksomhed i de 3 år før salget, fortsætter kapitalgevinstskatten med at blive pålagt 95% af gevinsten i stedet for 50% af gevinsten.

 

Vigtige nye regler for ejendomsreinvestering!
Hvis du er beboer, og dette er din primære bopæl, kan du geninvestere salgsprovenuet i en anden ejendom inden for EU. Dette skal gøres på et køb foretaget mellem 24 måneder før og 36 måneder efter salget. Hvis geninvesteringen i den nye ejendom er lavere end det samlede salg, beregnes skatten forholdsmæssigt.

 

Det bemærkes, at det kun er din primære bopæl, hvis dette var din registrerede adresse i de sidste 12 måneder før salget. Og geninvestering er kun tilladt, hvis du ikke har udlejet ejendommen eller en del af den i løbet af disse sidste 12 måneder.
Hvis du ikke ønsker at geninvestere i en anden ejendom, skal du bemærke, at du kan geninvestere i et finansielt produkt. Såfremt skatteyderen efterviseligt er på pension eller er 65 år gammel, kan han vælge at købe en forsikringskontrakt eller et individuelt medlemskab af en åben pensionsfond eller bidrag til den offentligt finansierede ordning. For at gøre dette muligt skal købet af dette produkt foretages inden seks måneder efter salgsdatoen på ejendommen.

 

Der er ingen fordel ved at undlade kapitalgevinster, hvis geninvesteringen ikke er foretaget inden for det nævnte seks-måneders periode, eller hvis værdien af fordelene modtaget overstiger grænsen på 7,5% af det investerede beløb i et givet år. Begge geninvesteringsmuligheder kan gøres sammen, delvist i en ny ejendom eller en forsikringskontrakt.

 

Vær opmærksom på, at hvis du ikke opfylder geninvesteringskravet i din skatteopgørelse eller geninvesterer et lavere beløb, vil skatten blive genberegnet, og du will betale renter.

 

Selvom du ikke har planer om at sælge dit hjem lige nu, er det vigtigt, at du bevarer alle støttende omkostninger og sikrer, at fakturaerne inkluderer dit navn, skatteregistreringsnummer og, meget vigtigt, den korrekte adresse for ejendommen. Afdrag på boliglån, der påløbtes ved køb af ejendommen, vil også blive taget i betragtning ved beregning af skatteopgørelsen.

 

Hvis du har spørgsmål om, hvordan kapitalgevinster skat gælder for dit ejendomssalg, eller hvis du har brug for hjælp til skatteplanlægning og -overholdelse, er vores eksperthold her for at hjælpe dig.
Er du velkommen til at kontakte os påinfo@afm.tax eller ringe til +351 281 029 059 for personlig support.

Information oprindeligt udgivet af All Finance Matters.


Du kunne også lide

• At starte en Virksomhed i Portugal - hvad du har brug for at vide
• Top 10 Grunde til at Pensionere til Algarve
• Finansielle Tjenester i Algarve
• Sådan Opsættes et Feriehus i Portugal
• Top Tips til at Købe og Sælge Algarve Ejendom