Dinge, die Sie über die Kapitalertragssteuer wissen müssen

Erfahren Sie alles, was Sie über die Kapitalertragssteuer in Portugal im Jahr 2025 wissen müssen.
Bevor Sie eine Immobilie in Portugal verkaufen, ist es wichtig zu verstehen, wie die Kapitalertragssteuer (CGT) funktioniert. Dieser Leitfaden erläutert, wann und wie die CGT anfällt, welche Befreiungen möglicherweise vorhanden sind und wie Sie Ihren steuerpflichtigen Gewinn reduzieren können.
Von der obligatorischen Berichterstattung - auch wenn kein Gewinn erzielt wird - über das Geltendmachen abzugsfähiger Kosten bis hin zur Navigation durch die Regeln für Residenten und Nicht-Residenten führt Sie dieser Artikel durch alles, was Sie wissen müssen.

Er erklärt auch wichtige Änderungen der Reinvestitionsregeln und die spezifischen Bedingungen, unter denen Steuern aufgeschoben oder vermieden werden können, ob durch Wiederanlage in ein anderes Zuhause oder genehmigte Finanzprodukte. Gut informiert zu sein, kann Sie vor kostspieligen Überraschungen bewahren und Ihnen helfen, das Beste aus Ihrem Immobilienverkauf zu machen.

Dieser Artikel wurde von Experten für Steuern und Buchhaltung von All Finance Matters bereitgestellt. Sie arbeiten mit Residenten, Expats und Unternehmen zusammen, um Steuerkonformität sowie Steuereffizienz sicherzustellen. Ihre Anleitung ist praktisch, umsetzbar und aktuell und kann Ihnen Geld sparen.
 

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Verständnis der Kapitalertragssteuer: Ein entscheidender Schritt vor dem Verkauf Ihrer Immobilie
von All Finance Matters

Das Verständnis des Konzepts der Kapitalertragssteuer ist entscheidend, bevor Sie sich entscheiden, Ihre Immobilie zu verkaufen. Ein Kapitalgewinn entsteht, wenn Sie etwas für mehr verkaufen, als Sie für den Erwerb bezahlt haben. Dies beschränkt sich nicht nur auf Investitionen, sondern gilt auch für persönliche Gegenstände wie Ihr Zuhause. Durch das Wissen, welche Steuern Sie zahlen müssen und wie Sie diese Verpflichtung reduzieren können, können Sie informierte Entscheidungen über den Verkauf Ihrer Immobilie treffen.
 
Sie können sich nicht vor dem Finanzamt verstecken.
Es ist wichtig zu beachten, dass jede Immobilientransaktion, die in Portugal durchgeführt wird, dem Finanzamt vom Notar gemeldet werden muss, der die Urkunde ausstellt. Dies bedeutet, dass die Steuerbehörden über den Verkauf informiert sind, wenn Sie ihn in Ihrer Steuererklärung angeben. Das Versäumnis, dies in Ihrer Erklärung zu erwähnen, kann zu Konsequenzen führen, daher ist es entscheidend, Ihre Meldepflichten zu erfüllen.
 
Es ist obligatorisch, jedes Mal, wenn Sie eine portugiesische Immobilie verkaufen, eine Steuererklärung abzugeben.
Unabhängig von Ihrem Steuerdomizil müssen Sie, wenn Sie eine Immobilie in Portugal verkauft haben, diese in Ihrer Steuererklärung in Portugal angeben. Unabhängig davon, ob ein Gewinn erzielt wurde oder nicht, ist es obligatorisch, diese Erklärung abzugeben, was normalerweise vor dem Juni des folgenden Jahres nach dem Verkauf geschieht, im Fall des individuellen Eigentums, oder innerhalb von 30 Tagen nach dem Verkauf im Fall von Unternehmenseigentum (nicht ansässige Unternehmen ohne ständigen Sitz hier).
 
Die Deklaration des Verkaufs bedeutet nicht, dass Sie Steuern zahlen müssen.
Sie zahlen nur Steuern, wenn Sie einen Gewinn aus dieser Transaktion erzielt haben, aber Sie müssen den Verkauf immer in Ihrer Steuererklärung angeben. Wenn der Verkauf höher war als der Kauf, ist der Unterschied ein Kapitalgewinn, der in Ihren Steuern angegeben wird.
Bitte beachten Sie, dass der vom Kaufpreis für die Immobilie gezahlte Wert je nach im Jahr des Kaufs anwendbaren Preisindexkoeffizienten angepasst werden muss. Dies bedeutet, dass der Kaufpreis für die Berechnung der Kapitalgewinne erhöht wird. Ebenso werden einige Kosten in der Steuererklärung enthalten und von einem erzielten Gewinn abgezogen.
 
In welchen Fällen ist Ihr Verkauf steuerbefreit?
Es ist möglich, in bestimmten Situationen von der Steuer befreit zu sein. Wenn die Immobilie beispielsweise vor 1989 erworben wurde, unterliegt sie keiner CGT. Dennoch müssen Steuerzahler dennoch die Transaktion angeben.
Bitte beachten Sie, dass, wenn Sie ein Grundstück zum Bau vor 1989 erworben haben und das Grundstück oder die Immobilie jetzt verkaufen, dieser Gewinn weiterhin steuerpflichtig ist, da die Befreiung nur für bereits fertiggestellte Immobilien mit vor 1989 registriertem Kauf gilt.
 
Zulässige Kosten zum Abzug Ihres Kapitalgewinns.
Aus dem Verkauf Ihrer Immobilie können Sie die mit dem Kaufvorgang und dem Verkauf der Immobilie entstandenen Kosten abziehen (z.B. IMT und Registrierungen beim Kauf, Immobilienprovisionen beim Verkauf usw.). Steuerzahler können auch in den letzten zwölf Jahren angefallene Kosten in der Immobilie abziehen, wie z.B. Renovierungen der Immobilie oder andere Ausgaben zur Wertsteigerung, einschließlich der Kosten für die Energiezertifizierung.
Alle Rechnungen müssen ordnungsgemäß ausgestellt werden, mit Ihrer NIF und der Adresse der Immobilie. Es ist auch wichtig zu beachten, dass jeder Steuerzahler individuell besteuert wird. Daher könnte es bedeuten, dass Sie ein Verlust haben und Ihr Partner einen Gewinn hat, wenn das Haus Ihnen und Ihrem Partner gehört, aber alle Kosten auf Ihren Namen laufen. Ein Verlust wird nicht mit dem Verlust Ihres Partners verrechnet, auch wenn Sie gemeinsam eine Steuererklärung abgeben. Es ist daher wichtig, bei Möglichkeit nach zwei Rechnungen auf den Namen jedes Partners zu fragen.
 
Der Kapitalgewinn von Residenten gegenüber nicht als Residenten wird gleich besteuert
Wenn Sie nicht als Resident für Steuerzwecke gelten, wird die Steuer auf Ihren Kapitalgewinn genauso berechnet wie bei einem Steuerresident. Seit 2023 wird die Kapitalertragssteuer auf Immobilien, die von nicht residenten Personen gehalten werden, jetzt auf 50% des Gewinns erhoben und nach den progressiven Steuersätzen besteuert. Bitte beachten Sie, dass die Steuerbehörden in diesem Fall Informationen über Ihr weltweites Einkommen benötigen, um Ihre Steuerklasse zu bestimmen. Selbst wenn Sie sich im höchsten Steuersatz, 48% für Einkommen über 83.696 Euro, befinden, zahlen Sie effektiv 24%, da Sie 48% auf die Hälfte des Gewinns zahlen.
Bitte beachten Sie, dass selbst wenn ein Nicht-Resident nach den gleichen Regeln wie ein Resident besteuert wird, da es sich hierbei nicht um seinen Hauptwohnsitz handelt, die Gewinne nicht übertragen werden können, wenn er eine andere Immobilie kauft. Dies gilt nur für die Residenten, die ihren Hauptwohnsitz verkaufen und eine andere Immobilie kaufen, die ihr Hauptwohnsitz sein wird.
Es ist wichtig zu betonen, dass, wenn Ihre Immobilie in den 3 Jahren vor dem Verkauf als AL-Geschäft registriert war, dann die Kapitalertragssteuer weiterhin auf 95% des Gewinns, anstatt 50% des Gewinns, erhoben wird.
 
Wichtige neue Regeln für die Reinvestition von Immobilien!
Wenn Sie Resident sind und dies Ihr Hauptwohnsitz ist, können Sie den Verkaufserlös beim Kauf einer anderen Immobilie in der EU reinvestieren. Dies muss bei einem Kauf erfolgen, der zwischen 24 Monaten vor und 36 Monaten nach dem Verkauf getätigt wurde. Wenn die Wiederanlage in der neuen Immobilie geringer ist als der Gesamtverkauf, wird die Steuer anteilig berechnet.
 
Bitte beachten Sie, dass sich geändert hat, dass die Immobilie nur als Ihr Hauptwohnsitz gilt, wenn dies Ihre eingetragene Adresse in den letzten 12 Monaten vor dem Verkauf war. Und die Reinvestition ist nur dann erlaubt, wenn Sie die Immobilie oder einen Teil davon in diesen letzten 12 Monaten nicht vermietet haben.
Wenn Sie nicht in eine andere Immobilie reinvestieren möchten, beachten Sie bitte, dass Sie in ein Finanzprodukt investieren können. Vorausgesetzt, der Steuerzahler ist nachweislich im Ruhestand oder ist 65 Jahre alt, kann er wählen, eine Versicherungspolice oder eine individuelle Mitgliedschaft eines offenen Rentenfonds oder eine Beitrag zum staatlich finanzierten Schema zu erwerben. Damit dies möglich ist, muss der Kauf dieses Produkts innerhalb von sechs Monaten nach dem Verkaufsdatum der Immobilie erfolgen.
Es gibt keinen Vorteil, die Kapitalertragssteuer auszuschließen, wenn die Reinvestition nicht innerhalb des genannten Sechsmonatszeitraums erfolgt oder wenn der Wert der in einem Jahr erhaltenen Leistungen den Grenzwert von 7,5% des investierten Betrags überschreitet. Beide Reinvestitionsoptionen können teilweise in eine neue Immobilie oder eine Versicherungspolice investiert werden.
Bitte beachten Sie, dass bei Nichterfüllung der in Ihrer Steuererklärung angegebenen Reinvestition oder bei Reinvestition eines niedrigeren Betrags die Steuer erneut berechnet wird und Sie Zinsen zahlen müssen.
Auch wenn Sie Ihr Zuhause derzeit nicht verkaufen möchten, ist es wichtig, dass Sie alle unterstützenden Kosten aufbewahren und sicherstellen, dass die Rechnungen Ihren Namen, Ihre Steuernummer und ganz besonders die korrekte Adresse der Immobilie enthalten. Die Rückzahlung von Hypothekendarlehen, die zur Finanzierung des Immobilienerwerbs entstanden sind, wird ebenfalls berücksichtigt, wenn die Steuererklärung berechnet wird.
 
Wenn Sie Fragen dazu haben, wie die Kapitalertragssteuer auf Ihren Immobilienverkauf anwendbar ist oder Unterstützung bei Steuerplanung und -konformität benötigen, steht Ihnen unser Expertenteam zur Verfügung.
Fühlen Sie sich frei, uns unter info@afm.tax zu kontaktieren oder rufen Sie +351 281 029 059 für eine individuelle Unterstützung an.


Ursprünglich veröffentlicht von All Finance Matters.


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