Coisas que você precisa saber sobre o imposto sobre ganho de capital

Saiba tudo o que você precisa saber sobre o Imposto sobre Ganhos de Capital em Portugal em 2025.
Antes de vender um imóvel em Portugal, é essencial compreender como o Imposto sobre Ganhos de Capital (CGT) funciona. Este guia descreve quando e como o CGT se aplica, quais isenções podem estar disponíveis, e como reduzir seu ganho tributável.
Desde a declaração obrigatória—mesmo que nenhum lucro seja obtido—até a reivindicação de deduções permitidas e a navegação pelas regras para residentes e não residentes, este artigo detalha tudo o que você precisa saber.

Ele também explica importantes mudanças nas regras de reinvestimento e as condições específicas sob as quais o imposto pode ser adiado ou evitado, seja reinvestindo em outra casa ou em produtos financeiros aprovados. Estar bem informado pode evitar surpresas custosas e ajudá-lo a aproveitar ao máximo a venda de seu imóvel.

Este artigo foi fornecido por consultores especializados em impostos e contabilidade da All Finance Matters. Eles trabalham com residentes, expatriados e empresas para garantir conformidade fiscal juntamente com eficiência fiscal. Sua orientação é prática, acionável e atual e pode ajudar a economizar dinheiro.
 

---

Compreender o Imposto sobre Ganhos de Capital: Um Passo Crucial Antes de Vender seu Imóvel
por All Finance Matters

Você não pode se esconder do departamento de impostos.
É importante observar que qualquer transação imobiliária realizada em Portugal deve ser comunicada às Autoridades Fiscais pelo notário que executa a escritura. Isso significa que quando você declara a venda em sua declaração de imposto, as autoridades fiscais já estão cientes disso. Deixar de incluir isso em sua declaração pode levar a consequências, então é crucial cumprir suas obrigações de declaração.

É obrigatório fazer uma declaração de imposto sempre que você vender um imóvel em Portugal.
Independentemente de sua residência fiscal, se você vendeu um imóvel localizado em Portugal, isso significa que você precisa declará-lo em sua declaração de imposto em Portugal. Independentemente de haver ou não ganho, é obrigatório fazer esta declaração, que normalmente acontece antes de junho do ano seguinte à venda, no caso de propriedade individual, ou dentro de 30 dias após a venda, no caso de propriedade corporativa (empresas não residentes sem estabelecimento permanente aqui).

Declarar a venda não significa que você precise pagar um imposto.
Você só paga impostos se tiver ganho com essa transação, mas deve sempre relatar a venda em sua declaração de imposto. Se a venda foi superior ao valor de compra, então a diferença é um ganho de capital, que é declarado em seus impostos.
Observe que o valor que você pagou pelo imóvel precisa ser ajustado de acordo com o coeficiente de índice de preços aplicável ao ano da compra. Isso significa que o valor de compra aumentará para o cálculo dos ganhos de capital. Além disso, alguns gastos serão incluídos na declaração de imposto e deduzidos de qualquer ganho obtido.

Em que casos sua venda é isenta de impostos?
É possível ficar isento de impostos em determinadas situações. Por exemplo, se o imóvel foi adquirido antes de 1989, ele não está sujeito a CGT. No entanto, os contribuintes ainda precisarão declarar a transação.
Observe que se você adquiriu um terreno para construir antes de 1989 e vendeu o terreno ou o imóvel agora, esse ganho ainda está sujeito a imposto, pois a isenção se aplica apenas a propriedades já concluídas e com compra registrada anterior a 1989.

Despesas permitidas para deduzir seus ganhos de capital.
Da venda do seu imóvel, você pode deduzir os custos incorridos com a operação de compra e venda do imóvel (por exemplo, IMT e registros na compra, comissão imobiliária na venda, etc.). Os contribuintes também podem deduzir os custos incorridos no imóvel nos últimos doze anos, como reformas de propriedade ou outros gastos para aumentar o valor do ativo, incluindo o custo da certificação energética.
Todas as faturas devem ser emitidas corretamente, com seu NIF e o endereço do imóvel. É importante também perceber que cada contribuinte é tributado individualmente; portanto, se a casa pertence a você e a seu parceiro, mas todos os custos estão em seu nome, pode significar que você teve uma perda e seu parceiro teve um ganho. Uma perda não será compensada pela perda de seu parceiro, mesmo se você declarar em conjunto. Portanto, é importante pedir duas faturas em nome de cada parceiro, quando possível.

Propriedade individual de residentes versus não residentes: os ganhos de capital são tributados da mesma forma
Se você não é residente para fins fiscais, o imposto sobre seus ganhos de capital é calculado da mesma maneira do que se você fosse um residente fiscal. Desde 2023, o imposto sobre ganhos de capital em propriedades de indivíduos não residentes é agora aplicado a 50% do ganho e tributado nas tabelas progressivas de IR. Observe que, nesse caso, as autoridades fiscais exigirão informações sobre sua renda mundial para determinar sua faixa de imposto. Mesmo que você esteja na faixa mais alta, 48% para rendimentos acima de 83.696€, você está efetivamente pagando 24% pois você paga 48% sobre a metade do ganho.
Observe que mesmo quando um não residente é tributado sob as mesmas regras de um residente, como essa não é sua residência principal, os ganhos não podem ser rolados se ele comprar outra propriedade. Isso só estará disponível para os residentes que vendem sua residência principal e compram outra propriedade que será sua residência principal.
É importante enfatizar que se seu imóvel foi registrado como um negócio de AL nos 3 anos anteriores à venda, então o imposto sobre ganhos de capital continua sendo aplicado a 95% do ganho, em vez de 50% do ganho.

Novas regras importantes para reinvestimento imobiliário!
Se você é residente e esta é a sua residência principal, você pode reinvestir o valor da venda em outra compra dentro da UE. Isso precisa ser feito em uma compra feita entre 24 meses antes e 36 meses após a venda. Se o reinvestimento no novo imóvel for inferior ao total da venda, o imposto será calculado de forma proporcional.

Observe que o que mudou é que a propriedade é considerada apenas sua residência principal se este foi o seu endereço registrado nos últimos 12 meses antes da venda. E o reinvestimento só é permitido se você não tiver alugado a propriedade ou parte dela durante esses últimos 12 meses.
Se você não deseja reinvestir em outra propriedade, observe que você pode reinvestir em um produto financeiro. Desde que o contribuinte esteja demonstradamente aposentado ou tenha 65 anos de idade, ele pode optar por adquirir um contrato de seguro ou uma adesão individual a um fundo de pensão aberto ou contribuição para o regime público financiado. Para que isso seja possível, a compra desse produto deve ser feita dentro de seis meses a partir da data de venda do imóvel.
Não há benefício para excluir o imposto sobre ganhos de capital se o reinvestimento não for feito dentro do período de seis meses referido ou se, em algum ano, o valor dos benefícios recebidos ultrapassar o limite de 7,5% do valor investido. Ambas as opções de reinvestimento podem ser feitas juntas, parcialmente em uma nova propriedade ou em um contrato de seguro.
Observe que se você não cumprir o reinvestimento declarado em sua declaração de imposto ou reinvestir um valor menor, o imposto será reavaliado e você pagará juros.
Mesmo se você não planeja vender sua casa por agora, é importante que você mantenha todas as cobranças de apoio e certifique-se de que as faturas incluem seu nome, número fiscal e, muito importante, o endereço correto da propriedade. O reembolso de empréstimos hipotecários incorridos para a compra da propriedade também será levado em consideração ao calcular a declaração de imposto.

Se você tiver alguma dúvida sobre como o imposto sobre ganhos de capital se aplica à venda de seu imóvel ou se precisar de ajuda com planejamento tributário e conformidade, nossa equipe de especialistas está aqui para ajudar.
Sinta-se à vontade para nos contatar em info@afm.tax ou ligue para +351 281 029 059 para suporte personalizado.


Informações originalmente publicadas por All Finance Matters.


VOCÊ TAMBÉM PODE GOSTAR

• Abertura de um negócio em Portugal - o que você precisa saber
• Top 10 Motivos para se aposentar no Algarve
• Serviços financeiros no Algarve
• Estabelecendo uma casa de férias em Portugal
• Dicas para comprar e vender imóveis no Algarve