Saker du trenger å vite om kapitalgevinstskatt

Finn ut alt du trenger å vite om Kapitalgevinstskatt i Portugal i 2025.
Før du selger eiendom i Portugal, er det viktig å forstå hvordan Kapitalgevinstskatt (CGT) fungerer. Denne guiden gir en oversikt over når og hvordan CGT gjelder, hvilke unntak som kan være tilgjengelige, og hvordan du kan redusere skatteplikten din.
Fra obligatorisk rapportering - selv om ingen fortjeneste er oppnådd - til å kreve tillatte fradrag og navigere reglene for bosatte og ikke-bosatte, guider denne artikkelen deg gjennom alt du trenger å vite.

Den forklarer også viktige endringer i regler for reinvestering og spesifikke vilkår for når skatt kan utsettes eller unngås, enten ved å reinvestere i et annet hjem eller godkjente finansielle produkter. Å være godt informert kan spare deg for dyre overraskelser og hjelpe deg å få mest mulig ut av salget av eiendommen din.

Denne artikkelen ble levert av ekspertkonsulenter innen skatt og regnskap All Finance Matters. De jobber med beboere, utlendinger og bedrifter for å sikre skatteoverholdelse samt skattemessig effektivitet. Deres veiledning er praktisk, handlingsrettet og oppdatert, og kan hjelpe deg å spare penger.
 

---

Forståelse av Kapitalgevinstskatt: Et Avgjørende Skritt Før Du Selger Eiendommen Din
av All Finance Matters

Å forstå konseptet med kapitalgevinstskatt er avgjørende før du bestemmer deg for å selge eiendommen din. En kapitalgevinst oppstår når du selger noe for mer enn det du brukte for å skaffe det. Dette gjelder ikke bare for investeringer, men gjelder også for personlige eiendeler som hjemmet ditt. Ved å vite hvilken skatt du må betale og hvordan du kan redusere denne forpliktelsen, kan du ta informerte beslutninger om salget av eiendommen din.
 
Du kan ikke gjemme deg for skattemyndighetene.
Det er viktig å merke seg at enhver eiendomstransaksjon utført i Portugal må rapporteres til Skattemyndighetene av notarius som utfører dokumentet. Dette betyr at når du erklærer salget på skattemeldingen din, er skattemyndighetene allerede klar over det. Å unngå å inkludere dette i deklarasjonen din kan få konsekvenser, så det er avgjørende å oppfylle rapporteringsforpliktelsene dine.
 
Det er obligatorisk å levere en skattemelding hver gang du selger en portugisisk eiendom.
Uavhengig av din skatteadresse, hvis du solgte en eiendom lokalisert i Portugal, betyr dette at du må erklære det i skattemeldingen din i Portugal. Uansett om det var gevinst eller ikke, er det obligatorisk å gjøre denne erklæringen, noe som vanligvis skjer før juni året etter salget, i tilfelle eierskap, eller innen 30 dager etter salget, i tilfelle selskapseierskap (ikke-bosatte selskaper uten fast etablering her).
 
Å erklære salget betyr ikke at du må betale skatt.
Du betaler bare skatt hvis du har en gevinst fra denne transaksjonen, men du må alltid rapportere salget på skattemeldingen din. Hvis salget var høyere enn kjøpet, så er forskjellen en kapitalgevinst, og det rapporteres på skattene dine.
Vær oppmerksom på at verdien du betalte for eiendommen må justeres i henhold til prisindekskoeffisienten som gjelder for kjøpsåret. Dette betyr at kjøpsverdien vil øke for kapitalgevinstberegningen. I tillegg vil noen utgifter bli inkludert i skattemeldingen og trukket fra eventuelle gevinster som er oppnådd.
 
I hvilke tilfeller er salget ditt fritatt for skatt?
Det er mulig å være fritatt for skatt i visse situasjoner. For eksempel, hvis eiendommen ble ervervet før 1989, er den ikke skattepliktig for noen CGT. Likevel må skattytere fortsatt erklære transaksjonen.
Vær oppmerksom på at hvis du skaffet en tomt for å bygge før 1989 og solgte tomten eller eiendommen nå, er denne gevinsten fortsatt skattepliktig, ettersom fritaket bare gjelder for eiendommer som allerede er ferdige og med registrert kjøp før 1989.
 
Utgifter tillatt for å trekke fra dine kapitalgevinster.
Fra salget av eiendommen din kan du trekke fra kostnader knyttet til kjøpsoperasjonen og salget av eiendommen (f.eks., IMT og registre på kjøpet, eiendomsmeglergebyr ved salget, osv.). Skattytere kan også trekke fra kostnader påløpt i eiendommen de siste tolv årene, som eiendomsoppussinger eller andre penger brukt for å øke eiendelens verdi, inkludert kostnaden for energisertifiseringen.
Alle fakturaer må utstedes riktig, med din NIF og eiendommens adresse. Det er også viktig at du forstår at hver skattyter beskattes individuelt; derfor, hvis huset tilhører deg og din partner, men alle kostnadene er på ditt navn, kan dette bety at du har et tap, og din partner har en gevinst. Et tap vil ikke bli trukket fra din partners tap, selv om du sender inn en fellesmelding. Derfor er det viktig å be om to fakturaer i navnet på hver partner når det er mulig.
 
Bosattes vs. ikke-bosattes individuelle eierskap: kapitalgevinstene beskattes likt
Hvis du er ikke-bosatt for skatteformål, beregnes skatten på dine kapitalgevinster på samme måte som om du var en skatteboer. Siden 2023 har kapitalgevinstskatt på eiendommer eid av ikke-bosatte enkeltpersoner nå blitt beskattet på 50% av gevinsten og beskattet etter de progressive skattesatsene. Vær oppmerksom på at i dette tilfellet vil skattemyndighetene kreve informasjon om din verdensomspennende inntekt for å fastsette skattesatsen din. Selv om du er i den høyeste skattebraketten, 48% for inntekter over 83 696 €, betaler du effektivt 24% fordi du betaler 48% på halvparten av gevinsten.
Vær oppmerksom på at selv om en ikke-bosatt beskattes under de samme reglene som en bosatt, ettersom dette ikke er hans primærbolig, kan gevinstene ikke rulles over hvis han kjøper en annen eiendom. Dette vil kun være tilgjengelig for de bosatte som selger sin primærbolig og kjøper en annen eiendom som vil være deres primære bolig.
Det er viktig å understreke at hvis eiendommen din var registrert som en AL-bedrift i de tre årene før salget, fortsetter kapitalgevinstskatten å bli belastet med 95% av gevinsten, i stedet for 50% av gevinsten.
 
Viktige nye regler for eiendomsreinvestering!
Hvis du er bosatt og dette er din primærbolig, kan du reinvestere salgsprovenyet i et annet kjøp innenfor EU. Dette må gjøres på et kjøp gjort mellom 24 måneder før og 36 måneder etter salget. Hvis reinsvesteringen i den nye eiendommen er lavere enn totalt salg, vil skatten bli beregnet forholdsmessig.
 
Vær oppmerksom på at det som har endret seg, er at eiendommen bare regnes som din primære bolig, hvis dette var din registrerte adresse de siste 12 månedene før salget. Og reinvestering er bare tillatt hvis du ikke har leid ut eiendommen eller deler av den i løpet av de siste 12 månedene.
Hvis du ikke ønsker å reinvestere i en annen eiendom, vær oppmerksom på at du kan reinvestere i et finansielt produkt. Forutsatt at skattyteren påviselig er i pensjon eller har fylt 65 år, kan han velge å kjøpe en forsikringsavtale eller et individuelt medlemskap i en åpen pensjonskasse eller bidrag til det offentlig finansierte ordningen. For å gjøre dette mulig, må kjøpet av dette produktet gjøres innen seks måneder etter salgsdatoen på eiendommen.
Det er ingen fordeler ved å utelukke kapitalgevinstskatt hvis reinvesteringen ikke blir gjort innen den nevnte seksmånedersperioden, eller hvis, i et hvilket som helst år, verdien av fordelene mottatt overstiger grensen på 7,5% av den investerte mengden. Begge reinvesteringstilbudene kan gjøres sammen, delvis i en ny eiendom eller en forsikringsavtale.
Vær oppmerksom på at hvis du ikke oppfyller reinvesteringen erklært på skattemeldingen din eller reinvestere et lavere beløp, vil skatten bli re-vurdert, og du vil måtte betale renter.
Selv om du ikke planlegger å selge hjemmet ditt for øyeblikket, er det viktig at du beholder alle støttende kostnader og sørge for at fakturaene inkluderer ditt navn, skattemessige nummer og, veldig viktig, riktig adresse for eiendommen. Tilbakebetaling av boliglån som er pådratt for å kjøpe eiendommen, vil også bli tatt i betraktning ved skatteberegningen.
 
Hvis du har spørsmål om hvordan kapitalgevinstskatt gjelder for salget av eiendommen din eller hvis du trenger hjelp med skatteplanlegging og overholdelse, er vårt ekspertteam her for å hjelpe deg.
Kontakt oss gjerne på info@afm.tax eller ring +351 281 029 059 for personlig støtte.


Informasjon opprinnelig publisert av All Finance Matters.


Du kan også like

• Starting a Business in Portugal - what you need to know
• Top 10 Reasons to Retire to the Algarve
• Financial Services in the Algarve
• Setting up a Holiday Home in Portugal
• Top Tips for Buying and Selling Algarve Property