Вещи, которые вам следует знать о налоге на капитальный доход

Узнайте все, что вам нужно знать о налоге на прибыль от продажи в Португалии в 2025 году.

Перед тем, как продавать недвижимость в Португалии, необходимо понять, как работает налог на прибыль от продажи (CGT). Этот руководитель рассказывает, когда и как применяется CGT, какие льготы могут быть доступны, и как сократить вашу налогооблагаемую прибыль.

От обязательной отчетности — даже если нет прибыли — до возможности учесть допустимые вычеты и ориентации по правилам для резидентов и нерезидентов, этот статья поможет вам разобраться во всем, что вам нужно знать.

Также здесь объясняются важные изменения в правилах реинвестиций и конкретные условия, при которых налог можно отложить или избежать, вне зависимости от того, будет ли реинвестиция в другое жилье либо в одобренные финансовые продукты. Быть хорошо осведомленным может спасти вас от дорогих сюрпризов и помочь сделать максимум из продажи недвижимости.

Эта статья была предоставлена экспертами по налогам и бухгалтерии All Finance Matters. Они сотрудничают с резидентами, экспатами и бизнесом, чтобы обеспечить налоговое соблюдение в сочетании с эффективностью. Их руководство практично, действенно и актуально, и может помочь вам сэкономить деньги.
 

---

Понимание налога на прибыль от продажи: Ключевой шаг перед продажей вашей недвижимости

by All Finance Matters

Понимание понятия налога на прибыль от продажи является ключевым перед тем, как вы решите продать вашу недвижимость. Прибыль от продажи возникает, когда вы продаете что-то дороже, чем потратили на его приобретение. Это не ограничивается только инвестициями, но также относится к личной собственности, такой как ваш дом. Зная, какой налог вам придется заплатить и как сократить эту ответственность, вы можете принимать обоснованные решения относительно продажи вашей недвижимости.

Вы не можете скрыться от налоговой службы.
Важно отметить, что любая сделка с недвижимостью, совершенная в Португалии, должна быть сообщена налоговым органам нотариусом, исполняющим документ. Это означает, что, когда вы объявляете продажу в своей налоговой декларации, налоговые органы уже об этом знают. Несоблюдение данного обязательства может привести к последствиям, поэтому важно выполнять свои обязательства по отчетности.

Обязательно представлять декларацию по налогу каждый раз, когда вы продаете недвижимость в Португалии.
Независимо от вашего налогового местонахождения, если вы продали недвижимость, находящуюся в Португалии, это означает, что вы должны указать это в вашей налоговой декларации в Португалии. Независимо от того была ли прибыль или нет, обязательно сделать это объявление, что обычно происходит до июня следующего года после продажи, в случае частного собственности, или в течение 30 дней после продажи, в случае корпоративной собственности (нерезидентные компании без постоянного представительства здесь).

Объявление о продаже не означает, что вам нужно платить налог.
Вы платите налог только в случае получения прибыли от этой сделки, но вы всегда должны сообщить о продаже в вашей налоговой декларации. Если продажа была выше цены покупки, то разница является прибылью, и это отражается в ваших налогах.
Обратите внимание, что стоимость, которую вы заплатили за недвижимость, должна быть скорректирована в соответствии с применимым коэффициентом ценового индекса, применяемым к году покупки. Это означает, что стоимость приобретения увеличится для расчета прибыли от продажи. Кроме того, в налоговой декларации будут включены некоторые расходы и вычеты из любой полученной прибыли.

В каких случаях ваша продажа освобождается от налога?
Возможно быть освобожденным от налогов в некоторых ситуациях. Например, если имущество было приобретено до 1989 года, оно не облагается налогом на прибыль от продажи. Тем не менее налогоплательщики всё равно должны декларировать сделку.
Обратите внимание, что если вы приобрели участок для строительства до 1989 года и продали участок или недвижимость сейчас, эта прибыль всё равно облагается налогом, так как льготы распространяются только на уже завершенные объекты, которые были приобретены до 1989 года.

Расходы, на которые возможно списать вашу прибыль от продажи.
Из продажи вашей недвижимости вы можете списать затраты, связанные с операцией покупки и продажи недвижимости (например, IMT и регистрация при покупке, риэлторская комиссия при продаже и т.д.). Налогоплательщики также могут списать расходы, связанные с недвижимостью за последние двенадцать лет, такие как ремонты или другие расходы, направленные на увеличение стоимости актива, включая стоимость сертификата оценки энергии.
Все счета должны быть правильно оформлены с вашим NIF и адресом недвижимости. Важно также понимать, что каждый налогоплательщик облагается индивидуально; поэтому, если дом принадлежит вам и вашему партнеру, но все расходы на вас, это может означать, что у вас убыток, а у вашего партнера прибыль. Один убыток не компенсирует убыток вашего партнера, даже если вы подаете декларации совместно. Поэтому важно требовать два счета на имя каждого партнера, когда это возможно.
Резиденты vs Нерезиденты. Налог на прибыль распределяется одинаково. Если вы являетесь нерезидентом для налоговых целей, налог на вашу прибыль от продажи рассчитывается так же, как если бы вы были резидентом с налоговым местонахождением. С 2023 года налог на прибыль от продажи недвижимости, принадлежащей нерезидентным физическим лицам, облагается на 50% прибыли и облагается по прогрессивной налоговой шкале. Обратите внимание, что в этом случае налоговые органы потребуют информацию о вашем доходе по всему миру, чтобы определить ваш налоговый уровень. Даже если вы находитесь в самой высокой группе, 48% для доходов свыше 83 696€, фактически вы платите 24%, так как платите 48% только на половину прибыли.
Обратите внимание, что даже если нерезидент облагается налогом по тем же правилам, что и резидент, поскольку это не его основное жилье, прибыль не может быть перенесена, если он покупает другое имущество. Это доступно только тем резидентам, которые продают своё основное жилье и покупают другую недвижимость, которая будет их основным жильем.

Важные новые правила для реинвестирования в недвижимость!
Если вы являетесь резидентом и это ваше основное жилье, вы можете реинвестировать сумму продажи в другую покупку в ЕС. Это должно быть сделано при покупке, совершенной в течение 24 месяцев до и 36 месяцев после продажи. Если инвестиции в новую недвижимость меньше, чем общая сумма продажи, налог будет рассчитываться пропорционально.

Обратите внимание, что изменилось то, что имущество считается вашим основным жильем, только если это был ваш зарегистрированный адрес в течение последних 12 месяцев до продажи. И реинвестиции разрешены, только если вы не сдавали в аренду недвижимость или её часть в течение этих последних 12 месяцев.
Если вы не хотите реинвестировать в другую недвижимость, обратите внимание, что вы можете реинвестировать в финансовый продукт. При условии, что налогоплательщик находится на пенсии или ему 65 лет, он может выбрать приобретение страхового контракта или индивидуального участия в открытом пенсионном фонде или взнос в государственную систему финансирования. Для этого приобретение этого продукта должно быть сделано в течение шести месяцев с даты продажи недвижимости.
Нет никакого преимущества в отсутствии налога на прибыль от продажи, если реинвестирование не сделано в указанный шестимесячный срок или если в any год размер полученной выгоды превышает предел в 7,5% от вложенной суммы. Обе опции реинвестиций могут быть реализованы вместе, частично в новую недвижимость или в страховой контракт.
Обратите внимание, что если вы не выполните реинвестиции, указанные в вашей налоговой декларации, или вложите меньшую сумму, налог будет пересмотрен, и вы заплатите проценты.
Даже если вы не планируете продавать свой дом сейчас, важно, чтобы вы сохранили все поддерживающие документы и убедитесь, что счета содержат ваше имя, налоговый номер и, что очень важно, правильный адрес недвижимости. Погашение ипотечных кредитов, расходованных на покупку недвижимости, также будет учтено при подсчете налоговой декларации.

Если у вас есть вопросы о том, как применяется налог на прибыль от продажи вашей недвижимости, или если вам нужна помощь в налоговом планировании и соблюдении, наша экспертная команда здесь, чтобы помочь.
Не стесняйтесь связаться с нами по электронной почте или позвоните +351 281 029 059


Информация была опубликована All Finance Matters.

ВАМ МОЖЕТ ПОНРАВИТСЯ

• Starting a Business in Portugal - what you need to know
• Top 10 Reasons to Retire to the Algarve
• Financial Services in the Algarve
• Setting up a Holiday Home in Portugal
• Top Tips for Buying and Selling Algarve Property