Things you need to know about capital gains tax

Få reda på allt du behöver veta om Kapitalvinstskatt i Portugal år 2025.
Innan du säljer en fastighet i Portugal är det viktigt att förstå hur Kapitalvinstskatt (CGT) fungerar. Denna guide förklarar när och hur CGT tillämpas, vilka undantag som kan finnas tillgängliga, och hur du kan minska din skattepliktiga vinst.
Från obligatorisk rapportering—even om ingen vinst görs—till att göra avdragsgillt kostnader och navigera regler för boende och icke-boende, tar denna artikel dig igenom allt du behöver veta.

Den förklarar också viktiga förändringar i omsättningsregler och de specifika villkor under vilka skatt kan skjutas upp eller undvikas, oavsett om det är återinvestering i ett annat hem eller godkända finansiella produkter. Att vara välinformerad kan spara dig från dyra överraskningar och hjälpa dig att dra nytta av din försäljning av egendom.

Denna artikel tillhandahölls av expertskatts- och redovisningskonsulterna All Finance Matters. De arbetar med boende, expats och företag för att säkerställa skatteefterlevnad tillsammans med skatteeffektivitet. Deras råd är praktiska, handlingsbara och aktuella, och kan hjälpa dig att spara pengar.
 

---

Förstå Kapitalvinstskatt: Ett Avgörande Steg Innan Du Säljer Din Egendom
av All Finance Matters

Att förstå begreppet kapitalvinstskatt är avgörande innan du bestämmer dig för att sälja din egendom. En kapitalvinst inträffar när du säljer något för mer än vad du spenderade för att förvärva det. Detta gäller inte bara för investeringar, utan gäller också för personlig egendom som ditt hem. Genom att veta vilken skatt du måste betala och hur du kan minska detta ansvar kan du fatta informerade beslut om din försäljning av egendom.
 
Du kan inte gömma dig för skattemyndigheten.
Det är viktigt att notera att alla fastighetstransaktioner som utförs i Portugal måste rapporteras till Skatteverket av notarien som verkställer handlingen. Detta innebär att när du deklarerar försäljningen på din skattedeklaration är skattemyndigheterna redan medvetna om det. Att inte inkludera detta i din deklaration kan leda till konsekvenser, så det är avgörande att uppfylla dina rapporteringsåtaganden.
 
Det är obligatoriskt att lämna in en skattedeklaration varje gång du säljer en portugisisk egendom.
Oavsett din skattemässiga hemvist, om du sålde en fastighet belägen i Portugal innebär detta att du måste deklarera det i din skattedeklaration i Portugal. Oavsett om det fanns en vinst eller inte är det obligatoriskt att göra denna deklaration, vilket normalt sker före juni året efter försäljningen, vid enskilt ägande, eller inom 30 dagar efter försäljningen, vid företagsinnehav (icke-residerande företag utan bestående etablering här).
 
Att deklarera försäljningen betyder inte att du måste betala en skatt.
Du betalar endast skatt om du har en vinst från denna transaktion, men du måste alltid rapportera försäljningen på din skattedeklaration. Om försäljningen var högre än inköpet är skillnaden en kapitalvinst, och det rapporteras på dina skatter.
Observera att värdet du betalade för egendomen måste justeras enligt prisindexkoefficienten som är tillämplig på inköpsåret. Det innebär att inköpsvärdet kommer att öka för kapitalvinstberäkningen. Dessutom kommer vissa kostnader att inkluderas i skattedeklarationen och dras av från eventuell erhållen vinst.
 
I vilka fall är din försäljning skattefri?
Det är möjligt att vara undantagen från skatt i vissa situationer. Till exempel, om fastigheten förvärvades före 1989 är den inte skyldig till någon CGT. Skattebetalare måste dock fortfarande deklarera transaktionen.
Observera att om du förvärvade en tomt för att bygga innan 1989 och sålde tomten eller fastigheten nu, är denna vinst fortfarande skattepliktig, eftersom undantaget endast gäller för fastigheter som redan är färdiga och med registrerat köp före 1989.
 
Kostnader tillåtna att dra av från dina kapitalvinster.
Från försäljningen av din fastighet kan du dra av de kostnader som uppstår med köpoperationen och försäljningen av fastigheten (t.ex. IMT och register vid köp, fastighetsprovision vid försäljningen, etc.). Skattebetalare kan också dra av kostnader för fastigheten under de senaste tolv åren, såsom fastighetsrenoveringar eller andra pengar som spenderats för att öka tillgångens värde, inklusive kostnaden för energicertifiering.
Alla fakturor måste utfärdas korrekt, med ditt NIF och egendomens adress. Det är också viktigt att du inser att varje skattebetalare beskattas individuellt; därför, om huset tillhör dig och din partner, men alla kostnader är i ditt namn, kan det innebära att du har en förlust och din partner har en vinst. En förlust kommer inte att kvitta mot din partners förlust, även om du deklarerar gemensamt. Så det är viktigt att be om två fakturor i namn på varje partner om möjligt.
 
Boendes vs Icke-residents individuellt ägande: kapitalvinsterna beskattas på samma sätt
Om du är en icke-resident för skatteändamål beräknas skatten på dina kapitalvinster på samma sätt som om du var en skatteresident. Från och med 2023 beskattas kapitalvinstskatt på fastigheter som ägs av icke-residerande individer nu på 50% av vinsten och beskattas enligt progressiva skattesatser. Observera att i detta fall kommer skattemyndigheterna att kräva information om din globala inkomst för att fastställa din skattesats. Även om du är i den högsta trappan, 48% för inkomster över 83.696€, betalar du effektivt 24% eftersom du betalar 48% på hälften av vinsten.
Observera att även om en icke-resident beskattas enligt samma regler som en resident, eftersom detta inte är deras primära bostad, kan vinsterna inte rullas över om de köper en annan fastighet. Detta kommer endast att vara tillgängligt för de som bor som säljer deras huvudbostad och köper en annan fastighet som kommer att vara deras huvudbostad.
Det är viktigt att betona att om din fastighet var registrerad som en AL-verksamhet de 3 åren innan försäljningen, fortsätter kapitalvinstskatten att beskattas på 95% av vinsten, istället för 50% av vinsten.
 
Viktiga nya regler för återinvestering i fastigheter!
Om du är en boende och detta är din primära bostad kan du återinvestera försäljningsintäkterna i ett annat köp inom EU. Detta måste göras på ett köp som gjorts mellan 24 månader före och 36 månader efter försäljningen. Om återinvesteringen i den nya fastigheten är lägre än den totala försäljningen beräknas skatten pro rata.
 
Observera att det som har förändrats är att fastigheten endast betraktas som din primära bostad om detta var din registrerade adress under de senaste 12 månaderna före försäljningen. Och återinvestering är bara tillåten om du inte har hyrt ut fastigheten eller en del av den under dessa sista 12 månader.
Om du inte vill återinvestera i en annan fastighet, observera att du kan återinvestera i en finansiell produkt. Förutsatt att skattebetalaren påvisligen är i pension eller har 65 års ålder kan han välja att köpa en försäkring eller ett individuellt medlemskap i en öppen pensionsfond eller bidrag till det statligt finansierade systemet. För att göra detta möjligt måste köpet av denna produkt göras inom sex månader från försäljningsdagen för fastigheten.
Det finns ingen fördel med undantag för kapitalvinstskatt om inte återinvesteringen görs inom den nämnda sexmånadersperioden, eller om värdet av de förmåner som erhållits under något år överskrider gränsen på 7,5% av det investerade beloppet. Båda återinvesteringsmöjligheterna kan göras tillsammans, delvis i en ny fastighet eller en försäkring.
Observera att om du inte uppfyller återinvesteringen som deklarerats på din skattedeklaration eller återinvesterar en lägre summa kommer skatten att omprövas, och du kommer att betala ränta.
Även om du inte planerar att sälja ditt hem för tillfället är det viktigt att du behåller alla stödjande kostnader och se till att fakturorna inkluderar ditt namn, skattnummer och, mycket viktigt, rätt adress för fastigheten. Återbetalning av bolån som uppkommit för att köpa fastigheten kommer också att beaktas när skattedeklarationen beräknas.
 
Om du har några frågor om hur kapitalvinstskatten gäller för din försäljning av egendom eller om du behöver hjälp med skatteplanering och efterlevnad, finns vårt expertteam här för att hjälpa till.
Tveka inte att kontakta oss på info@afm.tax eller ring +351 281 029 059 för personlig support.


Information ursprungligen publicerad av All Finance Matters.


DU KAN OCKSÅ GILLA

• Starta ett företag i Portugal - vad du behöver veta
• Top 10 Skäl att Pensionera sig i Algarve
• Finansiella Tjänster i Algarve
• Skapa ett semesterboende i Portugal
• Topptips för Köpa och Sälja Algarve Fastigheter