by All Finance Matters

Veranderingen in de Kapitaalwinstbelasting op huurwoningen in Portugal. Krijg inzichten van de experts van All Finance Matters die u kunnen helpen bij het kiezen van de meest voordelige belastingopzet voor uw huurwoning.

All Finance Matters, met kantoren in Tavira en Faro, bieden deskundig en vriendelijk advies over alle financiële en belastingzaken. Ze bieden boekhoudkundige diensten evenals belastingadvies en -assistentie over verzekeringen, hypotheek, fiscale vertegenwoordiging en meer. Integriteit, vertrouwelijkheid en objectiviteit zijn de kenmerken van hun dienstverlening.
In het onderstaande artikel onderzoekt Ricardo Chaves, registeraccountant, de veranderingen in de Kapitaalwinstbelasting op huurwoningen en de mogelijke impact die dit kan hebben op uw belastingaanslag.

---

Kapitaalwinstbelasting op huurwoningen: wat is er veranderd?
door Ricardo Chaves, All Finance Matters.

Er zijn nieuwe regels van toepassing op de belastingheffing over de kapitaalwinsten op woningen die zijn geregistreerd voor activiteiten van plaatselijke accommodatie. Deze nieuwe regels kunnen gunstiger zijn voor sommigen, maar kunnen ook nadeliger zijn voor anderen. Het is belangrijk om te begrijpen wat de implicaties zijn en wat u van plan bent met uw eigendom in de toekomst, om de meest verstandige keuze te maken.
Let op dat belastingbetalers moeten kiezen tussen het oude en nieuwe regime en deze keuze alleen kan worden gemaakt in de belastingaangifte van dit jaar (IRS).

Wat zijn de belangrijkste veranderingen?
Als u een Huurvergunning (AL) registreert, registreert u ook uw bedrijfsactiviteit bij de belastingdienst. Omdat deze activiteit wordt uitgevoerd in uw eigendom, betekent dit dat u de eigendom overdraagt van uw persoonlijke sfeer naar uw zakelijke sfeer. Deze overdracht is virtueel en tot 2021 kon dit kapitaalwinstbelastingen veroorzaken.
Bijvoorbeeld, als u de activiteit wilde stoppen en er was een kapitaalwinst op de woning, betekende dit dat alleen omdat u de activiteit stopte en terugkeerde naar uw persoonlijke sfeer, u aansprakelijk kon worden gesteld voor een kapitaalwinstbelasting.
Nu bestaat dit probleem niet meer, met het nieuwe regime is er geen kapitaalwinstbelasting verschuldigd bij het overdragen van de eigendom van of naar de persoonlijke sfeer, evenals bij het stoppen van de activiteit.

Betekent dit dat ik bij het oude regime kapitaalwinstbelasting zou betalen?
Niet noodzakelijk en daarom is belastingplanning cruciaal. Bij het registreren van de activiteit en het melden van de waarde van de virtuele overdracht, moet dit op een manier gebeuren dat als de activiteit stopt, er geen kapitaalwinstbelastingverplichting is (of op zijn minst minimaal zou zijn) en dit zou alleen bestaan wanneer de eigendom werd verkocht. Maar dit was niet altijd mogelijk en dit regime was meer nadelig voor degenen die woonachtig waren en bijvoorbeeld een eigendom hadden geërfd.

Heeft dit invloed op alle eigendommen in AL?
Nee, allen die zich na januari 2021 hebben geregistreerd voor het AL-bedrijf zullen alleen kunnen kiezen voor de nieuwe regels. Dit is ook alleen van toepassing op de eigenaars die de eigendommen rechtstreeks exploiteren, met andere woorden, wanneer ze cumulatieve eigenaars zijn, de houders van de Huurvergunning en de begunstigden van de huurinkomsten. Als bijvoorbeeld de vergunning in handen is van een derde partij, een verhuurmakelaar, of een familielid, enz., is dit geen probleem. Ook als u niet verhuurt als bedrijf, maar het declareert als huurinkomen (de hogere 28% belastingtarief betalend) dan bestaat dit probleem ook niet.

Is het nieuwe regime beter voor toekomstige CGT-berekening?
Als u bijvoorbeeld 3 jaar stopt met de verhuuractiviteit voordat u de eigendom verkoopt, is dit regime veel makkelijker. Omdat als de eigendom 3 jaar na de datum van annulering van de activiteit wordt verkocht, de kapitaalwinst wordt berekend alsof de eigendom nooit onder een bedrijf was en alle regels van de privéverkoop van eigendom van toepassing zijn.
Echter, als u besluit om de activiteit dit jaar te stoppen en te verkopen in 2023, dan als u woonachtig bent, is het beter om het onder het oude regime te doen, omdat onder het nieuwe regime de kapitaalwinstbelasting wordt geheven over 95% van de winst, zelfs als u woonachtig bent. Maar met het oude regime zou slechts 50% van de winst worden belast in geval van woonachtigheid.

Dus welk regime moet ik kiezen?
De beslissing is afhankelijk van uw persoonlijke omstandigheden en wat u van plan bent met de eigendom in de toekomst. Bent u van plan om uw activiteit te stoppen en uw huis op de markt te zetten? Bent u van plan om fiscaal resident te worden in Portugal en in die eigendom te wonen om het later te verkopen? Heeft u aanzienlijke renovaties aan de eigendom uitgevoerd tijdens uw AL-activiteit?
Afhankelijk van de antwoorden op deze en andere vragen, kan het beter zijn om voor het ene of het andere regime te kiezen.

Voorbeelden van de CGT in het nieuwe regime:
Robert had een eigendom in de plaatselijke accommodatie activiteit van 2018 tot en met 2022. De eigendom kostte hem 250.000€ en hij stopte de activiteit zodat hij het in 2023 voor 300.000€ kon verkopen.
Normaal gesproken zou zijn winst 50.000€ zijn, echter omdat de eigendom in het AL-bedrijf zat, moet hij 1,5% van 250k toevoegen voor de 5 jaar dat hij de eigendom in het AL-bedrijf had. Dit betekent dat de Kapitaalwinst niet wordt berekend over 50.000€, maar over 68.780€.
Robert heeft besloten dat hij de activiteit in zijn naam wil stoppen en de activiteit wil registreren op naam van zijn verhuurmakelaar. Hij zal nu meer verhuurbelasting betalen, maar als hij besluit om de eigendom in de toekomst te verkopen, mits hij dit later dan 3 jaar van nu doet, dan zijn de normale CGT-regels van toepassing en zal hij belasting betalen over 50.000€ winst.