af All Finance Matters

Ændringer i kapitalgevinstskatten på udlejningsejendomme i Portugal. Få indblik fra eksperterne hos All Finance Matters, der kan hjælpe dig med at vælge den mest fordelagtige skatteopsætning for din udlejningsejendom.

All Finance Matters, med kontorer i Tavira og Faro, tilbyder ekspert- og venlig rådgivning om alle finansielle og skattemæssige forhold. De tilbyder regnskabstjenester samt skatterådgivning, rådgivning og bistand vedrørende forsikring, realkreditlån, skatterepæsentation og mere. Integritet, fortrolighed og objektivitet er kendetegnene for deres service.
I artiklen nedenfor udforsker Ricardo Chaves, statsautoriseret revisor, ændringerne i kapitalgevinstskatten på udlejningsejendomme og den mulige indvirkning dette kan have på din skatteopgørelse.

Kapitalgevinstskat på udlejningsejendomme: hvad er der ændret?
af Ricardo Chaves, All Finance Matters.

Der er nye regler, som gælder for beskatning af kapitalgevinster på ejendomme, der er registreret til lokal logi-aktivitet. Disse nye regler kan være mere fordelagtige for nogle, men kan også være mere straffende for andre. Det er vigtigt at forstå, hvad konsekvenserne er, og hvad du har til hensigt at gøre med din ejendom i fremtiden, for at træffe det mest fornuftige valg.
Bemærk, at skatteyderne skal vælge mellem det gamle og det nye regime, og dette valg kan kun træffes i årets skatteopgørelse (IRS).

Hvad er de vigtigste ændringer?
Når du registrerer dig til en udlejningstilladelse (AL), registrerer du også din virksomhedsaktivitet hos skattevæsenet. Da denne aktivitet udføres i din ejendom, betyder det, at du overfører ejendommen fra din personlige sfære til din forretningskugle. Denne overførsel er virtuel, og indtil 2021 kunne det udløse kapitalgevinstskatter.
For eksempel, hvis du ønskede at stoppe aktiviteten, og der var en kapitalgevinst på ejendommen, betød det, at blot fordi du stoppede aktiviteten og overførte tilbage til din personlige sfære, kunne du være ansvarlig for kapitalgevinstskat.
Nu eksisterer dette problem ikke længere, med det nye regime er der ingen kapitalgevinstskat, når ejendommen overføres til eller fra den personlige sfære, og der er heller ikke kapitalgevinstskat, når aktiviteten standses.

Betyder det, at jeg i det gamle regime ville betale kapitalgevinstskat to gange?
Ikke nødvendigt, og det er derfor, skatteplanlægning er vigtig. Når aktiviteten registreres, og værdien af den virtuelle overførsel rapporteres, bør dette gøres på en måde, således at hvis aktiviteten stopper, er der ingen kapitalgevinsskatteforpligtelse (eller i det mindste ville være minimal), og dette ville kun eksistere, når ejendommen blev solgt. Men det var ikke altid muligt, og dette regime var mere straffende for dem, der var bosat og fx havde arvet en ejendom.

Påvirker dette alle ejendommene i AL?
Nej, alle dem, der registrerede sig til AL-virksomheden efter januar 2021, vil kun kunne vælge de nye regler. Desuden er dette kun gældende for de ejere, der udforsker ejendommene direkte, med andre ord, når de ejer ejendommene, indehaverne af udlejningstilladelsen og modtagerne af lejeindtægten. Hvis licensen fx ejes af en tredjepart, en udlejningsagent eller et familiemedlem, osv., er dette ikke et problem. Hvis du heller ikke udlejer som en virksomhed, men erklærer det som lejeindkomst (betaler den højere 28% skattesats), så eksisterer dette problem heller ikke.

Er det nye regime bedre til fremtidig kapitalgevinsskatberegning?
Hvis du fx stopper udlejningsaktiviteten i 3 år, inden du sælger ejendommen, er dette regime meget lettere. Fordi hvis ejendommen sælges 3 år efter afmeldelsesdatoen for aktiviteten, beregnes kapitalgevinsten, som om ejendommen aldrig har været under en virksomhed, og alle regler for privat ejendomssalg finder anvendelse.
Imidlertid, hvis du beslutter at stoppe aktiviteten i år og sælge i 2023, så hvis du er bosat, er det bedre at gøre det under det gamle regime, fordi under det nye regime vil kapitalgevinstskatten blive pålagt 95 % af gevinsten, selvom du er bosat. Men med det gamle regime ville kun 50 % af gevinsten blive beskattet i tilfælde af, at du var bosat.

Hvilket regime skal jeg så vælge?
Beslutningen afhænger af dine personlige forhold og hvad du har til hensigt at gøre med ejendommen i fremtiden. Planlægger du at stoppe din aktivitet og sætte dit hus på markedet? Planlægger du at blive skattebosat i Portugal og bo i den ejendom for senere at sælge den? Har du udført betydelige renoveringer af ejendommen under din AL-aktivitet?
Afhængigt af svarene på disse og andre spørgsmål kan det være bedre at vælge det ene eller det andet regime.

Eksempler på kapitalgevinster i det nye regime:
Robert havde en ejendom i den lokale logi-aktivitet fra 2018 til 2022. Ejendommen kostede ham 250.000€, og han stoppede aktiviteten, så han kan sælge den i 2023 for 300.000€.
Normalt ville hans gevinst være 50.000€, men da ejendommen var i AL-virksomheden, skal han tilføje 1,5 % af 250k for de 5 år, han havde ejendommen i AL-virksomheden. Dette betyder, at kapitalgevinsten beregnes ikke på 50.000€, men på 68.780€.
Robert besluttede, at han ønsker at stoppe aktiviteten i sit navn og registrere aktiviteten i sin udlejningsagents navn. Han vil nu betale mere i udlejningsskat, men hvis han beslutter at sælge ejendommen i fremtiden, så længe det sker senere end 3 år fra nu, gælder de normale CGT-regler, og han vil betale skat af 50.000€ i gevinst.