autorstwa All Finance Matters

Zmiany w podatku od kapitału zysków z tytułu wynajmu nieruchomości w Portugalii. Dowiedz się więcej od ekspertów z All Finance Matters, którzy mogą pomóc Ci wybrać najkorzystniejszy sposób opodatkowania Twojej nieruchomości na wynajem.

All Finance Matters, z biurami w Tavira i Faro, oferuje ekspertyzy i przyjazne porady dotyczące wszystkich kwestii finansowych i podatkowych. Świadczą usługi rachunkowe oraz doradztwo podatkowe, pomoc w ubezpieczeniach, kredytach hipotecznych, reprezentacji podatkowej itp. Integralność, poufność i obiektywizm są cechami charakterystycznymi ich usług.
W artykule poniżej Ricardo Chaves, biegły rachunkowy, omawia zmiany w podatku od kapitału zysków z tytułu wynajmu nieruchomości i możliwe skutki, jakie mogą one mieć dla Twojego rachunku podatkowego.

Dowiedz się więcej o All Finance Matters
 

---

Podatek od kapitału zysków z tytułu wynajmu nieruchomości: co się zmieniło?
autorstwa Ricardo Chaves, All Finance Matters.

Istnieją nowe zasady dotyczące opodatkowania zysków kapitałowych z nieruchomości, które są zarejestrowane w ramach działalności Wynajmu Lokali. Nowe zasady te mogą być bardziej korzystne dla niektórych, ale mogą także być bardziej karne dla innych. Ważne jest zrozumienie, jakie są konsekwencje i co zamierzasz zrobić z nieruchomością w przyszłości, aby dokonać najbardziej sensownego wyboru.
Należy zauważyć, że podatnicy muszą wybrać między starym a nowym reżimem i ten wybór można dokonać tylko w tegorocznym zeznaniu podatkowym (IRS).

Jakie są główne zmiany?
Gdy rejestrujesz Licencję Wynajmu (AL), rejestrujesz także swoją działalność gospodarczą w urzędzie skarbowym. Ponieważ ta działalność jest prowadzona w Twojej nieruchomości, oznacza to, że przenosisz nieruchomość z Twojej sfery osobistej do sfery biznesowej. Ten transfer jest wirtualny i do 2021 r. mógł skutkować opodatkowaniem zysków kapitałowych.
Na przykład, jeśli chciałeś zakończyć działalność i na nieruchomości odnotowano zyski kapitałowe, oznaczałoby to, że po prostu z powodu zakończenia działalności i powrotu do sfery osobistej, mogłeś być odpowiedzialny za podatek od zysków kapitałowych.
Teraz ten problem już nie istnieje, w nowym reżimie nie ma obowiązku podatku od zysków kapitałowych przy przenoszeniu nieruchomości ani z, ani do sfery osobistej, ani nie ma podatku od zysków kapitałowych przy zakończeniu działalności.

Czy oznacza to, że w starym reżimie zapłaciłbym podatek od zysków kapitałowych dwa razy?
Niekoniecznie i dlatego planowanie podatkowe jest kluczowe. Przy rejestracji działalności i zgłoszeniu wartości wirtualnego transferu, powinno to być zrobione w taki sposób, że jeśli działalność zostanie zakończona, nie ma obowiązku podatku od zysków kapitałowych (lub przynajmniej byłby minimalny) i miałoby to miejsce tylko wtedy, gdy nieruchomość została sprzedana. Ale nie zawsze było to możliwe, a ten reżim był bardziej karzący dla osób zamieszkałych, które na przykład odziedziczyły nieruchomość.

Czy dotyczy to wszystkich nieruchomości w reżimie AL?
Nie, wszyscy ci, którzy zarejestrowali działalność AL po styczniu 2021 r., będą mogli wybrać nowe zasady. Ponadto dotyczy to tylko tych właścicieli, którzy eksplorują nieruchomości bezpośrednio, innymi słowy, gdy są kumulatywnymi właścicielami nieruchomości, posiadaczami Licencji Wynajmu i beneficjentami dochodów z wynajmu. Jeśli na przykład licencja należy do osoby trzeciej, agenta wynajmu, lub krewnego, itp., nie stanowi to problemu. Ponadto, jeśli nie wynajmujesz jako działalność gospodarcza, ale deklarujesz to jako dochód z wynajmu (płacąc wyższą stawkę podatku 28%), to ten problem także nie istnieje.

Czy nowy reżim jest lepszy dla przyszłego obliczenia zysku kapitałowego?
Jeśli na przykład zakończysz działalność wynajmu na 3 lata przed sprzedażą nieruchomości, ten reżim jest o wiele łatwiejszy. Ponieważ jeśli nieruchomość zostanie sprzedana 3 lata po daty anulowania działalności, zysk kapitałowy jest obliczany, jak gdyby nieruchomość nigdy nie była objęta działalnością biznesową i obowiązują wszystkie zasady prywatnej sprzedaży nieruchomości.
Jednak jeśli zdecydujesz się zakończyć działalność w tym roku i sprzedać w 2023 roku, to jeśli jesteś rezydentem, lepiej byłoby to zrobić w oparciu o stary reżim, ponieważ w nowym reżimie podatek od zysków kapitałowych będzie naliczany od 95% zysku, nawet gdy jesteś rezydentem. Ale w starym reżimie tylko 50% zysku byłoby opodatkowane w przypadku, gdy jesteś rezydentem.

Więc który reżim powinienem wybrać?
Decyzja zależy od Twojego indywidualnego przypadku i tego, co planujesz zrobić z nieruchomością w przyszłości. Czy planujesz zakończyć działalność i wystawić swoje mieszkanie na rynek? Czy planujesz stać się rezydentem podatkowym w Portugalii i mieszkać w tej nieruchomości, aby później ją sprzedać? Czy dokonałeś znaczących remontów w nieruchomości podczas swojej działalności wynajmu?
W zależności od odpowiedzi na te i inne pytania, może być lepiej wybrać jeden z reżimów.

Przykłady podatku od zysków kapitałowych w nowym reżimie:
Robert miał nieruchomość z działalnością wynajmu od 2018 roku do 2022 roku. Nieruchomość kosztowała go 250.000€, a zakończył działalność, aby móc sprzedać ją w 2023 roku za 300.000€.

Zwykle jego zysk wynosiłby 50.000€, jednak ponieważ nieruchomość była wykorzystywana w działalności AL, będzie musiał dodać 1,5% z 250 tys. za 5 lat, w których nieruchomość była w działalności AL. Oznacza to, że zysk kapitałowy jest wyliczany nie od 50.000€, ale od 68.780€.

Robert zadecydował, że chce zakończyć działalność na swoje nazwisko i zarejestrować działalność na nazwisko swojego agenta wynajmu. Teraz będzie płacić więcej podatku od wynajmu, ale jeśli zdecyduje się sprzedać nieruchomość w przyszłości, pod warunkiem, że zrobi to później niż za 3 lata, to obowiązują zwykłe zasady podatku od zysków kapitałowych i zapłaci podatek od 50.000€ zysku.