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Changements de l'impôt sur les plus-values immobilières des locations au Portugal. Obtenez des informations précieuses auprès des experts d'All Finance Matters pour vous aider à choisir le cadre fiscal le plus avantageux pour votre bien locatif.

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Dans l'article ci-dessous, Ricardo Chaves, expert-comptable, explore les changements de l'impôt sur les plus-values immobilières des locations et l'impact possible que cela peut avoir sur votre facture fiscale.

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Impôt sur les plus-values immobilières des locations : quelles sont les modifications ?
par Ricardo Chaves, All Finance Matters.

Il y a de nouvelles règles applicables à la taxation des plus-values, sur les biens enregistrés pour l'activité de location locale. Ces nouvelles règles peuvent être plus avantageuses pour certains mais aussi plus pénalisantes pour d'autres. Il est important de comprendre quelles sont les implications et ce que vous avez l'intention de faire avec votre bien à l'avenir, afin de faire le choix le plus judicieux.
Veuillez noter que les contribuables doivent choisir entre l'ancien et le nouveau régime et ce choix ne peut être fait que dans la déclaration de revenus de cette année (IRS).

Quels sont les principaux changements ?
Lorsque vous vous inscrivez pour une Licence de Location (AL), vous enregistrez également votre activité commerciale auprès du service des impôts. Comme cette activité est réalisée dans votre propriété, cela signifie que vous transférez le bien de votre sphère personnelle dans votre sphère commerciale. Ce transfert est virtuel et jusqu'en 2021, cela aurait pu déclencher des impôts sur les plus-values immobilières.
Par exemple, si vous vouliez mettre fin à l'activité et qu'il y avait une plus-value sur le bien, cela signifiait que simplement parce que vous arrêtiez l'activité et transfériez de nouveau dans votre sphère personnelle, vous pourriez être soumis à un impôt sur les plus-values immobilières.
Maintenant, ce problème n'existe plus, avec le nouveau régime il n'y a pas d'impôt sur les plus-values immobilières dû lors du transfert du bien de ou vers la sphère personnelle ni d'impôt sur les plus-values lors de l'arrêt de l'activité.

Cela signifie-t-il que dans l'ancien régime je paierais l'impôt sur les plus-values immobilières deux fois ?
Pas nécessairement et c'est pourquoi la planification fiscale est cruciale. Lors de l'inscription de l'activité et de la déclaration de la valeur du transfert virtuel, cela doit être fait de telle manière que si l'activité est interrompue, il n'y a pas de responsabilité en matière d'impôt sur les plus-values (ou du moins serait minimale) et cela n'existerait que quand le bien serait vendu. Mais il n'était pas toujours possible et ce régime était plus pénalisant pour ceux qui étaient résidents et avaient par exemple hérité d'un bien.

Cela affecte-t-il toutes les propriétés en AL ?
Non, tous ceux qui se sont inscrits pour l'activité AL après janvier 2021 ne pourront choisir que les nouvelles règles. De plus, cela s'applique uniquement aux propriétaires qui exploitent directement les biens, en d'autres termes, quand ils cumulent les propriétaires des biens, les titulaires de la Licence de Location et les bénéficiaires des revenus locatifs. Par exemple, si la licence est détenue par un tiers, un agent de location, ou un parent, etc. cela ne pose pas de problème. De plus, si vous ne louez pas en tant qu'entreprise, mais déclarez des revenus locatifs (en payant le taux d'imposition supérieur de 28 %) alors ce problème n'existe pas non plus.

Le nouveau régime est-il meilleur pour le calcul futur des impôts sur les plus-values ?
Si, par exemple, vous arrêtez l'activité locative pendant 3 ans avant de vendre la propriété, ce régime est beaucoup plus simple. Car si le bien est vendu 3 ans après la date d'annulation de l'activité, la plus-value est calculée comme si le bien n'avait jamais fait l'objet d'une activité commerciale et toutes les règles de vente privée de biens s'appliquent.
Cependant, si vous décidez d'arrêter l'activité cette année et de vendre en 2023, alors si vous êtes résident, il serait préférable de le faire sous l'ancien régime, car sous le nouveau régime l'impôt sur les plus-values immobilières sera prélevé à 95 % sur la plus-value, même lorsque vous êtes résident. Mais avec l'ancien régime, seulement 50 % de la plus-value serait taxée si vous étiez résident.

Alors quel régime devrais-je choisir ?
La décision dépend de vos circonstances personnelles et de ce que vous avez l'intention de faire avec la propriété à l'avenir. Prévoyez-vous d'arrêter votre activité et de mettre votre maison sur le marché ? Prévoyez-vous de devenir résident fiscal au Portugal et de vivre dans cette propriété pour la vendre plus tard ? Avez-vous effectué des rénovations importantes sur la propriété, lors de votre activité AL ?
En fonction des réponses à ces questions et à d'autres, il peut être préférable de choisir l'un ou l'autre régime.

Exemples de l'impôt sur les plus-values dans le nouveau régime :
Robert avait un bien en activité de location locale de 2018 à 2022. Le bien lui a coûté 250.000€ et il a cessé l'activité pour le vendre en 2023 pour 300.000€.
Normalement, son gain serait de 50.000€, cependant comme le bien était dans l'activité AL, il devra ajouter 1,5 % de 250k pour les 5 ans où il a eu le bien en activité AL. Cela signifie que la plus-value est calculée non pas sur 50.000€, mais 68.780€.
Robert a décidé qu'il souhaitait arrêter l'activité à son nom et enregistrer l'activité au nom de son agent de location. Il paiera maintenant plus d'impôts fonciers, mais ensuite s'il décide de vendre le bien dans le futur, à condition qu'il le fasse plus de 3 ans à partir de maintenant, alors les règles normales d'impôt sur les plus-values s'appliquent et il paiera des impôts sur 50.000€ de gain.

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