von All Finance Matters

Änderungen in der Kapitalertragssteuer bei Mieteigentum in Portugal. Erhalten Sie Einblicke von den Experten von All Finance Matters, die Ihnen helfen können, die vorteilhafteste Steuerregelung für Ihr Mieteigentum zu wählen.

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In dem folgenden Artikel erkundet Ricardo Chaves, Wirtschaftsprüfer, die Änderungen in der Kapitalertragssteuer bei Mieteigentum und die möglichen Auswirkungen, die dies auf Ihre Steuerrechnung haben könnte.

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Kapitalertragssteuer bei Mieteigentum: Was hat sich geändert?
von Ricardo Chaves, All Finance Matters.

Es gelten neue Regeln für die Besteuerung von Kapitalerträgen bei Immobilien, die für die Aktivität des lokalen Beherbergungswesens registriert sind. Diese neuen Regeln können für einige vorteilhafter sein, aber für andere auch stärker belastend. Es ist wichtig zu verstehen, welche Auswirkungen dies hat und was Sie mit Ihrer Immobilie in Zukunft vorhaben, um die sinnvollste Wahl zu treffen.
Bitte beachten Sie, dass die Steuerzahler zwischen dem alten und dem neuen Regime wählen müssen und diese Wahl nur in der diesjährigen Steuererklärung (IRS) getroffen werden kann.

Was sind die Hauptänderungen?
Wenn Sie eine Vermietungslizenz (AL) beantragen, melden Sie auch Ihre Geschäftstätigkeit beim Finanzamt an. Da diese Aktivität in Ihrem Eigentum stattfindet, bedeutet dies, dass Sie das Eigentum von Ihrer persönlichen Sphäre in Ihre Geschäftssphäre übertragen. Diese Übertragung ist virtuell und konnte bis 2021 Kapitalertragssteuern auslösen.
Beispielsweise, wenn Sie die Aktivität beenden wollten und es einen Kapitalgewinn aus der Immobilie gab, bedeutete dies, dass Sie aufgrund des bloßen Beendens der Aktivität und der Rückübertragung in Ihre persönliche Sphäre für Kapitalertragssteuern haftbar gemacht werden konnten.
Mit dem neuen Regime gibt es dieses Problem nicht mehr, es fallen keine Kapitalertragssteuern an, wenn das Eigentum von oder in die persönliche Sphäre übertragen wird, und es fallen auch keine Kapitalertragssteuern an, wenn die Aktivität beendet wird.

Heißt das, dass ich im alten Regime zweimal Kapitalertragssteuern zahlen würde?
Nicht unbedingt, und deshalb ist Steuerplanung entscheidend. Beim Registrieren der Aktivität und Melden des Werts der virtuellen Übertragung sollte dies so erfolgen, dass bei Beendigung der Aktivität keine Kapitalertragssteuerpflicht besteht (oder zumindest minimal ist) und diese nur bestehen würde, wenn die Immobilie verkauft wird. Aber es war nicht immer möglich und dieses Regime war für diejenigen, die Residenten waren und beispielsweise eine Immobilie geerbt hatten, strafender.

Betrifft dies alle Immobilien im AL?
Nein, alle, die sich nach Januar 2021 für das AL-Geschäft registriert haben, werden nur die neuen Regeln wählen können. Dies gilt auch nur für die Eigentümer, die die Immobilien direkt erschließen, mit anderen Worten, wenn sie kumulativ die Immobilieneigentümer, die Inhaber der Vermietungslizenz und die Empfänger der Mieteinnahmen sind. Wenn beispielsweise die Lizenz von einer dritten Partei, einem Vermietungsagenten oder einem Verwandten besessen wird, ist dies kein Problem. Auch wenn Sie nicht als Geschäft vermieten, sondern die Einnahmen als Mieteinkommen deklarieren (den höheren Steuersatz von 28 % zahlen), besteht dieses Problem ebenfalls nicht.

Ist das neue Regime für zukünftige CGT-Berechnungen besser?
Wenn Sie beispielsweise die Vermietungstätigkeit 3 Jahre lang einstellen, bevor Sie die Immobilie verkaufen, ist dieses Regime viel einfacher. Denn wenn die Immobilie 3 Jahre nach dem Datum der Beendigung der Aktivität verkauft wird, wird der Kapitalgewinn berechnet, als ob die Immobilie nie in einem Unternehmen gewesen wäre, und es gelten alle Regeln des privaten Immobilienverkaufs.
Wenn Sie jedoch die Aktivität in diesem Jahr einstellen und 2023 verkaufen wollen, dann ist es als Resident besser, dies unter dem alten Regime zu tun, denn unter dem neuen Regime wird die Kapitalertragssteuer auf 95 % des Gewinns erhoben, selbst wenn Sie Resident sind. Mit dem alten Regime würde nur 50 % des Gewinns besteuert, falls Sie Resident waren.

Welches Regime sollte ich also wählen?
Die Entscheidung hängt von Ihren persönlichen Umständen und davon ab, was Sie mit der Immobilie in Zukunft vorhaben. Planen Sie, Ihre Aktivität einzustellen und Ihr Haus auf den Markt zu bringen? Planen Sie, steuerrechtlich in Portugal ansässig zu werden und in dieser Immobilie zu leben, um sie später zu verkaufen? Haben Sie erhebliche Umbauten an der Immobilie während Ihrer AL-Aktivität vorgenommen?
Je nach den Antworten auf diese und andere Fragen ist es möglicherweise besser, das eine oder das andere Regime zu wählen.

Beispiele für die CGT im neuen Regime:
Robert hatte eine Immobilie mit lokaler Beherbergungstätigkeit von 2018 bis 2022. Die Immobilie kostete ihn 250.000€ und er beendete die Aktivität, um sie 2023 für 300.000€ zu verkaufen.

Normalerweise wäre sein Gewinn 50.000€, jedoch muss er aufgrund der Tatsache, dass die Immobilie im AL-Geschäft war, 1,5 % von 250.000€ für die 5 Jahre, in denen er die Immobilie im AL-Geschäft hatte, hinzufügen. Das bedeutet, dass der Kapitalgewinn nicht auf 50.000€, sondern auf 68.780€ berechnet wird.

Robert entschied, dass er die Tätigkeit in seinem Namen beenden und die Tätigkeit im Namen seines Vermietungsagenten registrieren möchte. Er wird nun mehr Mietsteuer zahlen, aber wenn er in Zukunft entscheidet, die Immobilie erst mehr als 3 Jahre später zu verkaufen, gelten die normalen CGT-Regeln und er wird Steuern auf 50.000€ des Gewinns zahlen.