Consejos de expertos por Sunpoint Properties

Lo que necesitas saber sobre la compra de propiedades en Portugal. Tus preguntas respondidas sobre documentos de propiedad y papeleo requerido para la compra de bienes raíces por Sunpoint Properties, expertos en bienes raíces del Oeste de Algarve.

La decisión de comprar una propiedad generalmente es significativa para la mayoría de la gente. Esto es especialmente cierto si se trata de comprar una propiedad en el extranjero. Si bien es fácil dejarse llevar por la emoción, con una vida bajo el sol llamándote a la orilla del mar, siempre es sabio investigar, escuchar a los expertos y garantizar que se haya llevado a cabo la debida diligencia antes de firmar el contrato. Hay preguntas que necesitan respuestas - ¿la propiedad tiene licencia? ¿Hay más de un propietario? ¿Existen deudas o hipotecas asociadas?

La propiedad en Portugal, y especialmente en el Algarve, se considera una muy buena inversión, ya sea que planees usar la propiedad como residencia de tiempo completo, una casa de vacaciones o una inversión de alquiler. Para garantizar una transacción sin problemas y evitar sorpresas desagradables, es sabio contar con la ayuda profesional de agentes inmobiliarios con licencia para asegurarse de que la documentación asociada con la propiedad esté en orden. Sunpoint Properties, que son expertos en el mercado de propiedades del Oeste de Algarve, con más de 25 años de experiencia, se comprometen a transacciones transparentes, honestas y sin problemas donde todas las partes quedan satisfechas con el resultado.

En el siguiente artículo, Sunpoint Properties explica los diferentes documentos involucrados en la compra de propiedades en Portugal, explica los diferentes documentos requeridos y responde preguntas sobre la compra de propiedades en el Algarve.

Información sobre el Proceso de Compra
Este artículo fue publicado originalmente por Sunpoint Properties

INVERTIR EN UNA CASA
Dependiendo de lo que estés buscando, hay muchas opciones desde el Norte hasta el Sur de Portugal en términos de apartamentos, villas o terrenos, ya sean nuevos o que necesiten renovación.
Los precios promedio de las propiedades en Portugal dependen, obviamente, no solo de la ubicación sino también de la tipología, dimensiones y estado de conservación. En el Algarve, que ha visto aumentar significativamente la demanda en los últimos años, los precios son relativamente más altos que en el resto del país, por lo que los precios promedio varían entre €90,000 y €1,000,000.

PROCEDIMIENTOS A REALIZAR PARA LA COMPRA DE UNA CASA
Después de una intensiva búsqueda y finalmente encontrar la casa de tus sueños, la adquisición subsiguiente requerirá algunos detalles esenciales de tu parte, principalmente a nivel fiscal.
Si bien hay muchas plataformas en línea que pueden ayudarte a encontrar y facilitar el trabajo de elegir una propiedad ideal, la realidad es que una visita personal es esencial. Planificar una visita a la propiedad en persona ayudará a determinar si es realmente lo que estás buscando.
Después de esto, contactar a un agente inmobiliario registrado debe ser tu próximo paso. Ellos podrán ayudarte en un contexto profesional y guiarte a través del proceso de selección, negociación, reserva y compra de la propiedad. Junto con esto, muchos inversionistas y compradores optan por usar la ayuda de un abogado especializado en bienes raíces.

Es importante ser consciente de ciertas cuestiones legales antes de firmar cualquier contrato, como entender que la propiedad ha sido construida con una licencia, que tiene una licencia urbana, que cumple con los estándares relevantes de infraestructura, así como si hay deudas, hipotecas o acciones legales a nombre del propietario, si hay más de un propietario o algún inquilino con el derecho de compra prioritario. Con esto en mente, es necesario tomarse el tiempo para confirmar estos puntos para garantizar que no haya problemas futuros.

La compra de cualquier casa, apartamento u otra propiedad está sujeta al pago de impuestos, principalmente el IMT, para lo cual uno debe registrarse en la oficina fiscal para obtener un número de identificación fiscal o Número de Identificación Fiscal (NIF).
También es importante saber que, en el caso de un residente extranjero o un residente portugués que esté fuera del país por más de 6 meses, deben encontrar un representante legal residente en Portugal para asumir las obligaciones fiscales. Sin embargo, los residentes de un Estado miembro de la UE o del Mercado Económico Europeo no están obligados a tener un representante, solo como medida facilitadora. Se debe tener en cuenta que la dirección proporcionada para el número fiscal debe ser la de la residencia habitual o, en el caso de nacionales que vivan en el extranjero, debe ser la de su representante fiscal.
En caso de necesitar ayuda financiera se sugiere abrir una cuenta bancaria portuguesa, que evaluará y aprobará la solicitud de hipoteca o préstamo.

DOCUMENTOS NECESARIOS
Después de seguir los pasos anteriores, es esencial presentar ciertos documentos durante el proceso de compra. Estos documentos, por un lado, identifican la propiedad y, por otro lado, confirman la legitimidad del comprador y del propietario.

En primer lugar, debe haber la inscripción de la propiedad, también llamada Certidão do Registo Predial o Certidão de Teor. Con esto sabrás de qué se compone la propiedad y, si procede, la legitimidad de quien la vende y si posee alguna deuda o hipoteca. Este certificado se puede obtener en el Conservatório do Registo Predial o en la oficina del registro de la propiedad que tiene detalles de todas las propiedades en el país, o se puede encontrar en línea en el sitio web Predial Online, a través del cual puedes solicitar la Certidão y encontrar un resumen de la información del edificio.

Al mismo tiempo, esto debe ir acompañado por la Caderneta Predial, que se puede solicitar en cualquier oficina de Finanças. Este documento representa la determinación fiscal de la propiedad e identifica quién es responsable de las obligaciones fiscales relacionadas con la misma. Este documento debe ser presentado por el propietario de la propiedad. En sustitución de esto, también se puede presentar una Certidão de Teor do artigo matricial, que tiene validez por un año.

Además, está la licencia de habitabilidad llamada Licença de Utilização o Habitação. Este documento confirmará que la propiedad está destinada a la habitación y cumple con ciertos estándares. Esta licencia se puede solicitar en el ayuntamiento local o Câmara Municipal del condado donde se encuentra la propiedad. Con el propósito de compra y venta, es posible presentar pruebas de la solicitud de la licencia, en caso de que aún no haya sido emitida.

Por último, está la Ficha Técnica de Habitação, un documento que describe las características técnicas y funciones de la propiedad, que también se puede solicitar en el Câmara Municipal local o a través de la empresa de construcción, así como el Certificado Energético suministrado por el propietario de la propiedad.

Después de esto, se debe determinar en qué estado de conservación se encuentra la propiedad, especialmente si no es de nueva construcción, para entender en colaboración con un arquitecto o ingeniero, los costos involucrados en realizar una renovación.

CONTRATO DE COMPRA Y VENTA Y FIRMAR LA ESCRITURA
Después de entender todos los gastos adicionales involucrados, debes firmar un Contrato Promisorio (Contrato Promessa de Compra e Venda) entre tú y el propietario de la propiedad; obtener una licencia del ayuntamiento local para hacer las renovaciones necesarias; firmar una Escritura Pública de Compra e Venda; y llevar a cabo las renovaciones, que, en la mayoría de los casos, solo pueden hacerse después de firmar la escritura.
Para facilitar el proceso, es importante solicitar los contratos para todos los servicios indispensables relacionados con la propiedad como gas, electricidad, agua, telecomunicaciones, así como cualquier servicio de jardinería y, si corresponde, seguridad, entre otros.

OTROS GASTOS
En términos de los costos asociados con la compra de una casa en Portugal, ten en cuenta, como se mencionó anteriormente, el impuesto de compra IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões), impuesto pagado en la transacción de bienes raíces en Portugal. La cantidad de impuestos pagados depende de la naturaleza y el valor de la propiedad y debe pagarse después de firmar la escritura por el comprador.
Además está el impuesto de timbre (Imposto de Selo), correspondiente al 0.8% del precio de compra, así como las tarifas de tu abogado, si tienes uno, que varían entre el 1% y el 1.5% más impuestos, del precio de compra.
También están los impuestos del Notario y Registro de la propiedad, pagados después de la escritura, que son aproximadamente €750.00
Finalmente, están los honorarios de los agentes inmobiliarios, que deben ser pagados por el vendedor.

Anualmente, todos los propietarios deben pagar un impuesto obligatorio llamado IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) o impuesto a la propiedad, que varía según el municipio en el que se encuentre tu propiedad y también en relación con las características de la propiedad.
Para residir legalmente en Portugal, los extranjeros deben registrarse en el centro nacional de inmigración llamado SEF (Serviço de Estrangeiro e Fronteiras) así como en las oficinas parroquiales y municipales locales, incluyendo la Junta de Freguesia, Câmara Municipal, Autoridade Tributária e Aduaneira y los Serviços da Segurança Social para tu seguridad social.


FAQs
¿Soy ciudadano extranjero, puedo comprar una propiedad en Portugal?
Sí.

¿Qué debo hacer antes de comprar una propiedad?

• Investigar propiedades en línea, por ejemplo:
• Seleccionar las propiedades que te interesan;
• Contactar a un agente inmobiliario;
• Organizar una visita a la propiedad en persona;
• Si es necesario, contactar a un abogado especializado en bienes raíces;
• Confirmar que la propiedad es legal, que tiene una licencia urbana, que tiene todas las infraestructuras necesarias, que no hay acciones judiciales contra el propietario, que no hay inquilinos con prioridad para comprar la propiedad, que... en el caso de un apartamento, el edificio está licenciado y todos los apartamentos están marcados como fracciones autónomas.

¿Qué documentos necesito antes de firmar la escritura?

• Certidão do Registo Predial/Teor (Registro de la propiedad)
• Caderneta Predial (Registro relacionado con los impuestos)
• Licença de Utilização/Habitação (licencia de habitabilidad)
• Ficha Técnica de Habitação (certificado técnico)
• Certificado Energético (Certificado de energía)
• Contrato de Compra y Venta (un contrato de escritura) que debe ser acordado y firmado por ti y el propietario de la propiedad.

¿Cuando firmo la escritura debo pagar algo?
Sí. Por lo general, el comprador ya habrá pagado un depósito por el contrato promisorio. El contrato de la escritura indicará la fecha en la que el resto del precio acordado debe ser pagado al vendedor.

¿Puedo cancelar una escritura?
Sí.

Si no completo la escritura, ¿puedo recuperar el depósito pagado al vendedor?
Depende. Debes revisar las condiciones relacionadas con la compra indicadas en la escritura, y en casos donde el vendedor no haya cumplido con los términos y condiciones, puedes recuperar el depósito. Por otro lado, si el vendedor no completa la escritura, está obligado a devolver el depósito duplicado. En estos casos, a menudo se requiere sentido común por ambas partes.

¿Cuáles son los costos antes y después de firmar la escritura?

• Impuesto de compra IMI (pagado por el comprador después de la escritura, cuyo costo varía);
• Impuesto de Sello (pagado por el comprador al firmar la escritura, cuyo costo varía hasta el 0.8% del costo de la propiedad);
• Honorarios del abogado (pagados por el comprador, cuyo costo varía);
• Impuestos del Notario y Registro de la propiedad (pagados por el comprador después de la escritura, cuyo valor promedio es de €750.00);
• Honorarios de los agentes inmobiliarios (pagados por el vendedor, cuyo valor varía);
• Precio de la propiedad (pagado por el comprador al firmar la escritura, valor menos cualquier depósito ya realizado).

¿Necesito tener un número de identificación fiscal portugués (NIF) para comprar una propiedad?
Sí.

Después de comprar mi propiedad soñada, ¿tengo otros costos anuales?
Sí. Cada año es obligatorio pagar el Impuesto Municipal sobre Imóveis (IMI) o impuesto a la propiedad, que varía según las características de la propiedad.
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